Extreme Mietsteigerung nach Modernisierung

Aus einem Inserat bei Immobilienscout im Mai 2017: Neuvermietungen für 15 Euro *kalt* pro qm sind inzwischen die Regel hier in unserem Häuserblock.  Denn Vermieter wie die Firma Dr. Hintze & Co. OHG  können mit  „Neuvermietung“ und „Erstbezug“ ganz locker die Mietpreisbremse aushebeln.

Und das mitten im Mileuschutzgebiet!

Hochwertige Modernisierung soll eigentlich durch das Milieuschutzgesetz begrenzt werden. Nur die Mieter, die gerade den Mietvertrag unterschrieben haben, können gegen die Miethöhe klagen, eventuell sogar eine Anzeige wegen Mietwucher erstatten. Aber für alle Bewohner steigt der Mietenspiegel immer weiter.

Da hat die Immobilienfirma Dr. Hintze & Co. OHG doch mal Nägel mit Köpfen gemacht:  60 m² bekommt man jetzt für 900 Euro Kaltmiete = 15 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Die Vormiete betrug weniger als 6 Euro/qm Kaltmiete!

Als die Eigentümer unsere Mietshäuser unter sich aufteilten, wurde uns Bestandsmietern versichert, „daß sich hier im Block ja gar nichts ändern wird“!
Aber das Schlupfloch „Modernisierung“ und ein schlafender Milieuschutz öffnen den Vermietern viele große Tore zum Mietenextremanstieg.

neuvermietung 15 euro qm

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Samwer – und immer wieder Samwer

Statt günstiger Wohnungen kommt jetzt Zalando in die Cuvry-Brache!
Die Samwer-Brüder haben jetzt auch in Kreuzberg zugeschlagen.
Zum heulen.

„…Die Ankündigung von Zalando stößt beim Berliner Senat auf ein geteiltes Echo. Es sei zwar gut, so eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass neue Arbeitsplätze entstehen. Als „Wunschvariante“ für die Entwicklung des Kiezes hatte das Land Berlin jedoch anderes im Sinn. „Die Gegend könnte günstige Neubauwohnungen, eine Kita und einen öffentlich zugänglichen Uferstreifen gut gebrauchen“, sagt die Sprecherin. Alle Versuche, den Eigentümer für ein solches Vorhaben zu gewinnen, seien aber gescheitert…“

http://www.berliner-zeitung.de/berlin/umstrittenes-areal-zalando-greift-sich-die-cuvrybrache-26698528

cuvry zalando

Noch mal Glück gehabt!

Gratulation an die Säumestraße 14 – auch so kann es gelingen!
Mieter retten sich in letzter Sekunde durch Kauf ihres Wohnhauses …

Problematisch bleibt aber, daß Mieter oft gar keine andere Möglichkeit haben, in ihrer Wohnung bleiben zu können – wenn der Eigentümer andere Pläne hat! Denn wie wir wissen, bietet der Mileuschutz meist eben keinen Schutz!
War mal wieder nur Wahlkampf-bla-bla.

mieter-selbstkauf-taz

Mietpreisbremse – gescheitert!

„… die Mietpreisbremse, vor vier Jahren noch ein heißes Thema im Wahlkampf, verschafft kaum Erleichterung. Gerade erst hat der Städte- und Gemeindebund eine ernüchternde Bilanz gezogen: Das Instrument sei zu bürokratisch und berge die Gefahr von Investitionshemmungen. Auch der Mieterbund hält die Preisbremse für weitgehend wirkungslos. Verbraucherminister Heiko Maas (SPD) ist zu Nachbesserungen bereit, doch das Projekt stockt. – “
http://www.berliner-zeitung.de/…/kommentar-zur-mietpreisbre…

siehe auch hier:
http://www.berliner-zeitung.de/…/dmb-studien-mietpreisbrems…
„Etwas mehr als ein Jahr nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung der Mietpreisbremse wachsen die Zweifel, ob das Instrument überhaupt einen Beitrag zur Dämpfung der Wohnungsmieten in den Städten leistet. Der Deutsche Mieterbund (DMB) präsentierte am Montag zwei neue Studien, die den Schluss nahelegen, dass die große Mehrheit der Vermieter die neuen gesetzlichen Regelungen schlicht ignoriert. – Quelle: http://www.berliner-zeitung.de/24728988 ©2017″

mietpreisbremse

Wem gehört die Stadt?

Wer Lust auf schlechte Laune hat, schaut sich am besten diese Doku an! Sie ist nicht ganz neu, aber die Probleme in Berlin sind es ja auch nicht!

„In Deutschlands Hauptstadt gibt es kaum noch bezahlbaren Wohnraum. Mietshäuser werden in Eigentumswohnungen umgewandelt, in Berlin wird im großen Stil gekauft und verkauft. Maklerbüros verzeichnen Millionenumsätze, Nachbarn wehren sich gegen den Bau von Neubauwohnungen in dicht besiedelten Bezirken. Die Reportage von Kristian Kähler und Andreas Wilcke vermittelt einen tiefen Einblick in das Geschehen am aufgewühlten Berliner Immobilienmarkt.“

 

Strategien am Immobilienmarkt

Framstrasse 006 - Kopie

Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.