Noch mal Glück gehabt!

Gratulation an die Säumestraße 14 – auch so kann es gelingen!
Mieter retten sich in letzter Sekunde durch Kauf ihres Wohnhauses …

Problematisch bleibt aber, daß Mieter oft gar keine andere Möglichkeit haben, in ihrer Wohnung bleiben zu können – wenn der Eigentümer andere Pläne hat! Denn wie wir wissen, bietet der Mileuschutz meist eben keinen Schutz!
War mal wieder nur Wahlkampf-bla-bla.

mieter-selbstkauf-taz

Mietpreisbremse – gescheitert!

„… die Mietpreisbremse, vor vier Jahren noch ein heißes Thema im Wahlkampf, verschafft kaum Erleichterung. Gerade erst hat der Städte- und Gemeindebund eine ernüchternde Bilanz gezogen: Das Instrument sei zu bürokratisch und berge die Gefahr von Investitionshemmungen. Auch der Mieterbund hält die Preisbremse für weitgehend wirkungslos. Verbraucherminister Heiko Maas (SPD) ist zu Nachbesserungen bereit, doch das Projekt stockt. – “
http://www.berliner-zeitung.de/…/kommentar-zur-mietpreisbre…

siehe auch hier:
http://www.berliner-zeitung.de/…/dmb-studien-mietpreisbrems…
„Etwas mehr als ein Jahr nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung der Mietpreisbremse wachsen die Zweifel, ob das Instrument überhaupt einen Beitrag zur Dämpfung der Wohnungsmieten in den Städten leistet. Der Deutsche Mieterbund (DMB) präsentierte am Montag zwei neue Studien, die den Schluss nahelegen, dass die große Mehrheit der Vermieter die neuen gesetzlichen Regelungen schlicht ignoriert. – Quelle: http://www.berliner-zeitung.de/24728988 ©2017″

mietpreisbremse

Kiezdemo 19. November 2016

Rebellische Nachbarn
Solidarische Kieze
Stadt von unten16.30 Uhr am Herrfurthplatz (U8-Boddinstraße) / 17 Uhr Demo-Start

„Die Angst vor Verdrängung nicht nur in Neukölln ist allgegenwärtig. Vielen droht der Verlust der eigenen vier Wände. Neue Wohnungen in den Kiezen Nord-Neuköllns zu finden ist nur wenigen Priviligierten vorbehalten. Geflüchtete werden in Turnhallen und im ehemaligen Flughafen Tempelhof eingepfärcht und isoliert. Zwangsräumungen und Abschiebungen durch die deutsche Polizei gehören zum alltäglichen Wahnsinn. Es wird Zeit, dagegen auf die Straße zu gehen.“

Mehr hier:

Und hier die Demo-Route:

http://umap.openstreetmap.fr/de/map/kiezdemo-19-november-2016_111676#14/52.4835/13.4425

Milieuschutz Folge 2 -Falsche Versprechen. Was will der Bezirk eigentlich?

Unsere Nachbarn in der Lenau/Hobrechtstraße wurden vom Bezirk Neukölln hängen gelassen. Wie so viele andere Nachbarn hier auch. Ein Neuköllner Lehrstück über Verdrängung, Vernetzung und die Unfähigkeit des Bezirks, Mieter zu schützen, heißt es im Vorspann des sehr lesenswerten Artikels auf neukoellner.net.

 

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Das Eckhaus Lenaustr. 23/Hobrechtstr.62 (© LeBrecht 2362 e.V.)

Wir würden sogar noch weitergehen und sagen: Es ist nicht Unfähigkeit, es ist pures Kalkül: Es sei gut, wenn Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen, ins Viertel kommen – so wird unsere Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey in der Süddeutschen Zeitung zitiert. Dabei lässt sie außer Acht, dass „Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen“ auch in schlecht bezahlten Jobs arbeiten und längst den Bezirk zwangsweise verlassen müssen, weil sie keine neue, bezahlbare Wohnung finden. Denkt man diese Aussage weiter, dann liegt der Schluss nahe, dass unsere Bezirksleitung der Meinung ist, dass es ganz normal ist, dass solche Aufwertungsprozesse passieren, dass man sie vielleicht sogar wünscht und forciert und dass dabei Menschen – vor allem die Alteingesessenen – auf der Strecke blieben. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, wenn der Staat Unternehmen, die Billiglöhne zahlen, die zum Leben nicht reichen heftig subventioniert, indem die Beschäftigten über Hartz IV aufstocken müssen. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, dass Großinvestoren Neukölln aufkaufen und zur Profitmaximierung alles in Wohneigentum umwanden.

Welche Menschen will die Bezirksbürgermeisterin in Neukölln haben? Ist das Politik für Neukölln und Neuköllner??

Zum Artikel über unsere Nachbarn aus dem Eckhaus Lenau-/Hobrechtstraße geht es hier lang. Vorab eine Warnung: Der Artikel macht wütend. Es könnte sein, das man hinterher nicht mehr alles was hier im Kiez so passiert einfach hinnehmen mag!

Strategien am Immobilienmarkt

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Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.

Immer wieder: Milieuschutz

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Heute (Mittwoch, 15.06.) steht das Thema Milieuschutz für unsere Nachbarkieze auf der Tagesordnung der Bezirksverordnetenversammlung Neukölln. Das betrifft den Körnerkiez, die Flughafen-/Donaustraße und Rixdorf.

Aller Voraussicht nach wird heute der Aufstellungsbeschluss für die betroffenen Kieze mit der Mehrheit der „Zählgemeinschaft“ abgelehnt werden. Nur damit ein eigener Antrag, der in vier Wochen und noch vor der Sommerpause kommen soll, verabschiedet werden kann. Verstehen muss man das nicht. Die Begründung: Das Verfahren müsse eingehalten werden, die Voruntersuchungen seien noch nicht endgültig abgeschlossen.

Wer lesen kann, wird feststellen, dass der Beschluss, die Voruntersuchungen zu beauftragen, am 23.09.15 gefasst wurde. Dieser Beschluss gilt für Flughafen-/Donaustr., Rixdorf, Körnerpark/Rollberge, Hertzbergplatz/Treptower Straße (Nord) sowie Silberstein-/Glasower Str. Seit Januar 2016 wird dann eine Region pro Quartal untersucht, wobei die ersten drei Kieze zu einer Untersuchung zusammengefasst wurden.

Wenn man genauer liest, kommt man aus dem Kopfschütteln nicht mehr raus: „Der rechtzeitige Abschluss der Voruntersuchungen war zwischenzeitlich stark gefährdet, da die für die Haushaltsbefragungen benötigten Auszüge aus dem Melderegister des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten (LABO) auf Grund der Einführung eines neuen IT-Verfahren erst mit achtwöchiger Verzögerung geliefert werden konnten“, so der Neuköllner Baustadtrat Blesing in der Pressemitteilung des Bezirksamtes. Hier sieht man mal wieder ganz konkret, welche Auswirkungen das Berliner Verwaltungschaos auf die Bürgerinnen und Bürger der Stadt hat (jenseits von Wartezeiten auf einen Termin im Bürgeramt und gefährdeten Wahlen…).

Die Frage, die uns keiner beantworten konnte oder wollte: Warum lässt man sich so furchtbar viel Zeit? Für die betroffenen Bewohner*innen in den Kiezen können vier Wochen den Unterschied machen. Allein die Ankündigung von Milieuschutzsatzungen reicht, dass Eigentümer und Investoren die Zeit vor dem Infkrafttreten nutzen, um noch schnell Häuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder Mietsteigerungen durch Modernisierungen anzukündigen, die die Kaltmiete teilweise mehr als verdoppelt würden.

Und was trotz Milieuschutz noch alles möglich ist, zeigt leider das Beispiel Muskauer Straße 11 /Eisenbahnstraße 44. Umfangreiche energetische Fassadensanierung (die dort nicht notwendig ist) soll dort die Mieten in die Höhe treiben und die Profite der Eigentümer maximieren. Anscheinend ist auch ein Antrag auf Umwandlung von Miet- in  Eigentumswohnungen bereits genehmigt. Wir sind sprachlos und wütend angesichts der Bereitschaft in den Verwaltungen, den Investoren rote Teppiche auszurollen und die Belange der Mieter*innen einfach unter denselben roten Tepich zu kehren.

Ein Grund mehr, den politisch Verantwortlichen beim Thema Milieuschutz genau auf die Finger zu schauen. Wer Zeit und Interesse hat, hat dazu heute Abend in der öffentlichen Sitzung der BVV Neukölln Gelegenheit: Start ist um 17:00 Uhr im BVV-Saal (2. Etage) im Rathaus Neukölln.