FAQ – Häufig gestellte Fragen

Warum drohte 2016 die Teilungsversteigerung?

Unser Mietshäuserblock sollten 2016 im Rahmen einer Teilungsversteigerung zwangsversteigert werden. Bisher gehörten die Häuser einer Erbengemeinschaft und weiteren Investoren, die zusammen als Eigentümergesellschaft fungierten. Falls sich Anteilseigner in einer Gesellschaft nicht einvernehmlich einigen können, kann jemand von ihnen einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht stellen. Die Teilungsversteigerung dient der „Aufhebung der Gemeinschaft“. Der Hintergrund der Auseinandersetzungen innerhalb „unserer“ Vermietergesellschaft war uns anfangs nicht bekannt. Wir erfuhren ganz zufällig von den Versteigerungsterminen und gingen sofort an die Öffentlichkeit.

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Was ist mit dem Vorkaufsrecht?

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung gibt es kein Vorkaufsrecht. Zumal die Grundstücke als Einheit mit den Gebäuden versteigert werden. Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen gilt in der Regel nur, wenn die Wohnung zum Verkauf steht, in der sie wohnen. Ein Vorkaufsrecht für Mieter- oder Hausgemeinschaften, das es ermöglicht, die bewohnten Häuser zu vergemeinschaften, existiert derzeit nicht und wird von den politisch Verantwortlichen auch nicht für notwendig erachtet.

Aufgrund des Milieuschutzes im Reuterkiez, wäre ein kommunales Vorkaufsrecht möglich, das der Bezirk Neukölln ausüben müsste. Abgesehen davon, dass der Bezirk aufgrund der Haushaltslage sein Vorkaufsrecht nicht ausüben kann, war das in unserer Situation auch nicht möglich, da die Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht grundsätzlich ausschließt. (Laut Gutachten ging es übrigens um einen Verkehrswert von insgesamt 13,4 Millionen Euro.)

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Was passierte anstelle der Versteigerungen?

Im Juni 2016 sollten die vier Teilungsversteigerungen stattfinden, die aber kurzfristig abgesagt wurden. Das war für uns überraschend und unerwartet. Wie hatten zuvor eine Kampagne in allen Medien und Netzwerken gestartet, die wohl abschreckend wirkte. Hinter den Kulissen wurden wohl doch Verhandlungen zwischen den zertrittenen Eigentümern aufgenommen. Leider einigte man sich aber nun auf die komplette Aufteilung der Häuser und Grundstücke! Wir haben nun 2 getrennte Verwaltungen, 2 getrennte Besitzer. Einige Häuser blieben im Lindow-Erbnachlass, der Großteil kam in den Besitz der Immobilienfirma Dr. Hintze & Co (mehr dazu unten). Trotzdem bleiben wir EIN Block!

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Um welchen Häuserblock geht es?

Der Plan gibt einen Überblick. Die Häuser Fram | Nansen | Pannier und der Innenhof sind rosa markiert, die Häuser in der Pflügerstraße sind türkis: Insgesamt 17 Häuser mit ungefähr 180 Wohnungen und geschätzt 300 Bewohnern.

  • Die komplette Framstraße 3-19
  • Nansenstraße 11, 14, 14a, 15
  • Pannierstraße 45
  • Gewerbefläche im Innenhof
  • Pflügerstraße 21, 21a, 22

Block_pflueger

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Hintze, Samwer, Lindow – Who is Who?

Kurzer historischer Exkurs: Unsere Häuser wurden in den 1920er Jahre vom Bauunternehmer Lindow errichtet. Die Baufirma Lindow hatte auf der Gewerbefläche im Innenhof ihren Sitz. Nach dem Tod des Firmengründers erbten seine drei Kinder zu gleichen Teilen die Häuser und Grundstücke, damit blieben diese auch weiterhin jahrzehntelang in Familienbesitz. Die Verwaltung war mieterfreundlich und an stabilen Mietverhältnissen interessiert.

Als 2014 einer der drei Lindow-Erben verstarb, wollten die verbleibenden beiden Erb-Parteien die Häuser im Familienbesitz behalten, aber anscheinend entgegen ihren Wünschen verkaufte der Nachlassverwalter an die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co.

Die Firma Hintze vertrat verschiedene GbRs, die alle üblicherweise nach den jeweiligen Grundstücken benannt sind, an denen sie Anteile halten („GbR Framstraße 3-9 u.a.“). Eigentümer dieser GbRs sind die Lido Investment GmbH (Berlin), Verus GmbH (München) und die CAD Investment GmbH (Berlin). Lido Investment und CAD Investment gehören den Brüdern Florian und Martin Hintze. Florian Hintze agiert als Geschäftsführer von Dr. Hintze & Co, während Martin Hintze bei der Investmentbank Goldman Sachs für das Coporate Equity-Geschäft in Europa verantwortlich ist.

Umfangreiche Recherchen haben außerdem ergeben, dass hinter der Verus GmbH aus München die Brüder Oliver, Marc und Alexander Samwer stehen. Die Samwer-Brüder sind als Internet-Unternehmer mit Rocket-Internet groß geworden und haben über verschiedene Investmentfirmen ein riesiges Vermögen angehäuft.

Damit hatten die Hintzes und Samwers den Fuß in der Tür. Sie bezahlten die zweite der drei Erb-Parteien aus, sodass ihnen dann schon anteilig zwei Drittel der Häuserblocks gehörten. Die Erbin des letzten Drittels, die ebenfalls bereits verstorben ist, ließ durch ihren Nachlassverwalter unterbinden, ihren Anteil an Hintze/Samwer zu verkaufen.

So kam es 2016 zur Beantragung einer Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“. Erklärtes Ziel von Hintze & Co war es, sich über diese Versteigerungen den gesamten Block zu sichern. Man sah sich im Vorteil, weil man ja real nur ein Drittel des Auktionsbetrages zahlen müsste, die restlichen zwei Drittel zahle man ja an sich selbst aus. Im Vorfeld gab man sich sehr zuversichtlich, dass diese Strategie aufgehen würde. In den Medien wurde beschönigend behauptet, „die Erbengemeinschaft löse sich auf“. Dass Hintze & Co diese „Auflösung“ überhaupt erst losgetreten haben und mit ihrer Aneignungsstrategie die treibende Kraft dabei waren, ließ man lieber unter den Tisch fallen.

Wir sind immer noch fassungslos, dass es ganz legal möglich ist, sich in eine Eigentümergemeinschaft durch die Hintertür hineinzudrängen und dann über die Teilungsversteigerung die Auflösung zu erzwingen. Die verbleibenden Eigentümer haben keinerlei Möglichkeit sich gegen den Aggressor, der sich von außen hineingedrängt hat, zur Wehr zu setzen. Feindliche Übernahme mal anders.

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Was bedeutet der Milieuschutz für uns im Reuterkiez?

Der Reuterkiez gehört mittlerweile zu den begehrten Wohngegenden. Die Mieten sind  bei Neuvermietungen um 80 Prozent gestiegen und klettern über das Mietspiegel-Niveau. Seit Februar 2016 gilt die Milieuschutzverordnung Reuterplatz. Wenn ein Kiez Milieuschutz genießt, dann gelten dort die sozialen Erhaltungsverordnungen (§172 Baugesetzbuch). Diese sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenwirken.

Was regelt der Milieuschutz genau?

Das Stadtentwicklungsamt Neukölln kann die Genehmigung aufwertender Baumaßahmen ablehnen, z.B. die Zusammenlegung von Wohnungen oder eine  überdurchschnittliche Ausstattung („Luxussanierung“). Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist nicht zulässig und nur in Ausnahmen genehmigt.  Bestandswohnungen sind zu erhalten, Bausubstanz darf nicht verändert (abgerissen oder umgebaut) werden. Umfangreiche Bau- und Sanierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig, z.B. fallen neue Balkone, Bäderumbau und Holzdielenboden unter unzulässige Modernisierung. Strittig sind dagegen Aufzüge und Dachgeschoßausbau.

Glück im Unglück: Die Bebauung unseres Innenhofes ist generell aus planungsrechtlichen Gründen nicht zulässig, die hatte das Stadtplanungsamt schon vor der Milieuschutzssatzung abgelehnt. Aber trotzdem: Da unsere Wohnungen im allgemeinen einen niedrigen Standard haben, können schon „normale“ Modernisierungen die Mieten drastisch steigen lassen.

Die politische Situation:

Der zuständige Baustadtrat im Bezirksamt Neukölln (Thomas Blesing, SPD) hat sich bisher beim Thema Milieuschutz nicht gerade vorgedrängelt. In Neukölln war die Verabschiedung des Milieuschutzes für den Reuterkiez in der BVV eine langwierige Geschichte. Der (vorläufige) Milieuschutz konnte erst im Herbst 2015 in der Bezirksverordnetenversammlung verabschiedet werden – mit den Stimmen von SPD, Grünen, Linken und Piraten. Die CDU stimmte dagegen. Im Februar 2016 ist der Milieuschutz für den Reuterkiez dann endgültig in Kraft getreten.

Dass dieser Beschluss überhaupt zustande kam, ist auch der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln zu verdanken! Das zeigt: Engagement lohnt sich und kann etwas verändern!

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Was sind Eure Forderungen?

Wir wollen uns, unsern Block und den Reuterkiez vor Verdrängung durch hochpreisige Immobilienvermarktung und Mietensteigerung schützen.

Von der Politik und Verwaltung auf Bezirksebene erwarten wir: 

  • dass sie die bestehenden Milieuschutzregelungen für den Reuterkiez konsequent anwenden und keine Schlupflöcher zulassen.
  • Ferner fordern wir: Mileuschutz jetzt! Auch für unsere Nachbarkieze.
  • Außerdem sollte der Bezirk Neukölln dafür Sorge tragen, dass das kommunale Vorkaufsrecht in den Milieuschutzgebieten auch tatsächlich ausgeübt wird.

An die Landes- und Bundespolitik gehen diese Forderungen:

  • Stoppt das Herumschrauben an der wirkungslosen Mietpreisbremse! Wir erwarten ein grundsätzliches Umdenken, um der rasanten Immobilienspekulation (die eine der Ursachen für die hohen Mieten ist) einen Riegel vorzuschieben.
  • Vorkaufsrechte für Mieter- bzw. Hausgemeinschaften, die die von ihnen bewohnten Häuser vergemeinschaften wollen
  • Die Regelungen zur Zwangsversteigerung gehören auf den Prüfstand:  Das Vorkaufsrecht für den Bezirk im Milieuschutzgebiet ist leider nutzlos, weil die Zwangsversteigerung das Vorkaufsrecht aushebelt.

Weil in Berlin in 2016 Wahlkampf war, bekamen wir viel Aufmerksamkeit und Unterstützung aus allen politischen Richtungen. Darüber freuen wir uns. Wirklich! Unser Wunsch ist, dass den vielen warmen Worten auch konkrete Taten folgen:

  • Zum Beispiel Unterstützung dabei, dass wir gegenüber den zukünftigen Eigentümern unsere Forderungen nach Mitspracherechten (z.B. über ein gewähltes Mietergremium) verbindlich durchsetzen können.
  • Wir erwarten außerdem, dass die Wahlversprechen (neue städtische Wohnungen, bezahlbarer Wohnraum für Berlin, öffentliche Gelder nur für bezahlbare Mietwohnungen, u.a.) nicht wieder verpuffen.

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Wo erfahre ich mehr?

Hier bei uns auf dem Blog, über facebook.com/unserblockbleibt und über twitter.com/unserblock. Hier wird es auch Informationen über Aktionen und Termine geben. Ihr könnt diese Seiten gerne mit Euren Netzwerken teilen. Je mehr über uns Bescheid wissen, umso besser!

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Was macht euer Verein?

Wir bekamen bisher keinen Gesprächskontakt mit den neuen Vermietern und wissen noch nicht, was nun auf uns zukommen wird. Wir haben uns als Verein Unser Block bleibt e.V. zusammengeschlossen, um als Verhandlungspartner überhaupt ernst genommen zu werden, wenn es drastische Umbauten oder Veränderungen in unseren Mietshäusern geben sollte. Intern diskutieren wir, welche Möglichkeiten für uns in Frage kommen. Von Seiten der neuen Besitzer wurde beschwichtigt, „es würde sich für Bestandsmieter nichts ändern.“ Neuvermietungen werden aber schon mit 150% Steigerung angeboten und Umbauarbeiten in einzelnen Wohnungen erhöhen den bisher bezahlbaren Standard der Ausstattung. Wir informieren Zugezogene und ansässige Bewohner über die Mietpreisbremse, prüfen auf absichtlichen Leerstand und unzulässige Modernisierungen in der Nachbarschaft und vernetzen uns mit den vielen anderen Mieterprotestbewegungen in allen Bezirken.  (Stand Mai 2017)

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Wie kann man Euch unterstützen?

Wir sind überwältigt davon, dass so viele Personen und Initiativen auf uns zukommen, uns Mut zusprechen, unser Thema mit in die Öffentlichkeit bringen und uns mit Rat und Tat unterstüzten! Dafür herzlichen Dank!

  • Was immer gut ist: #unserblockbleibt über Facebook und Twitter weitertragen.
  • Hilfreich wären für uns Erfahrungen anderer Haus- und Mietergemeinschaften, was Organisationsformen angeht.
  • Wir werden weiterhin über die Medien an die Öffentlichkeit gehen und die Problematik hier im Häuserblock verdeutlichen. Wer gute Kontakte hat und uns unterstützen mag, kann gerne auf uns zukommen.
  • Nehmt an unseren Vereinstreffen teil, stellt euch mit eurer Initiative vor und lasst uns gemeinsame Aktionen starten.

Wir freuen uns über Hilfe und Vernetzung, bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

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