FAQ – Häufig gestellte Fragen

Um welchen Häuserblock geht es?

Reuterkiez, Nordneukölln. Insgesamt geht es um 17 angrenzende Häuser mit ungefähr 180 Wohnungen und geschätzt 300 Bewohnern. Der Plan gibt einen Überblick. Die Häuser Fram + Nansen + Pannier + Gebäude im Innenhof sind rosa markiert, die Häuser in der Pflügerstraße sind türkis eingefärbt.

  • Framstraße 3 – 19
  • Nansenstraße 11, 14, 14a, 15
  • Pannierstraße 45
  • Gewerbefläche im Innenhof (Zugang Fram 7)
  • Pflügerstraße 21, 21a, 22

Block_pflueger

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Was passiert bei euch aktuell?

Wir beobachten schon seit 2017 bei Neuvermietung einen rapiden Anstieg auf 16 € pro qm Kaltmiete in Häusern mit bisher einfacher Ausstattung. Das ist das Dreifache der bisherigen Mieten. Der Vermietertrick: Modernisierung hebelt jede Mietpreisbremse aus! Aber auch Bestandsmieter*innen haben mittlerweile Mieterhöhungen bekommen.

Im Frühjahr 2019 sind alle Grundbucheinträge geändert worden und die Häuser gehören nun einem Geflecht von mehreren Kapitalgebern, Investoren und GbR-Firmenkonglomeraten (siehe auch: Hintze, Samwer – who is who).

Nun sollen im grünen Hinterhof historische flache Gewerbegebäude, die bis 2016 als Ateliers vermietet waren, komplett abgerissen werden und hochpreisige, mehrstöckige Neubauten entstehen. Geplant sind 48 Wohneinheiten, wie sie hier vom Architekturbüro vorgestellt werden: https://www.braunundbraun.com/framblock

Übrigens: Wir Mietenden und Bewohner werden von den Eigentümern natürlich nicht informiert, sondern erhalten Informationen und Hinweise nur aus befreundeten Netzwerken und Nachbargruppen. Von den jetzigen Besitzern werden wir langjährigen Bestandsmieter bisher ignoriert.

Wenn in unserem grünen, Tier- und Klimafreundlichen Innenhof hochpreisig gebaut wird, entsteht kein Wohnraum! Ganz im Gegenteil: Ein bisher bezahlbares Wohngebiet verschwindet vom Markt zugunsten teurer Eigentumswohnungen. Und die ca. 80-100 neuen Bewohner brauchen Autoparkplätze, Mülltonnen, Stellplätze, Wege durch den Hof. Es wird eng und teuer. Denn Verdichtung heißt: Die Kleinverdiener müssen zusammenrücken, weil die Reichen es schön haben wollen.

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Wie hängen die Häuser zusammen?

Kurzer historischer Exkurs: Unser Mietshäuserblock wurde in den 1920er Jahren von dem Bauunternehmer Lindow errichtet, der auch seine Baufirma Lindow auf der Gewerbefläche im Innenhof führte. Nach dem Tod des Firmengründers erbten seine drei Kinder zu gleichen Teilen, damit blieben Hof und Gebäude weiterhin jahrzehntelang in Familienbesitz. Die Mietshäuser haben eine einfache Ausstattung, Modernisierungen von Sanitär und Heizungen konnten Mietende in Rücksprache mit der Hausverwaltung häufig selbst vornehmen, um die Miete niedrig zu halten. Die Verwaltung war mieterfreundlich und an stabilen Mietverhältnissen interessiert.

Als 2014 einer der drei Lindow-Erben verstarb, wollten die verbleibenden beiden Erbparteien die Häuser im Familienbesitz behalten, aber anscheinend gegen ihren Wunsch verkaufte der Nachlassverwalter an die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co. Gleich mehrere neue Investoren standen dahinter und bildeten nun mit den verbliebenen Lindow-Erben eine Eigentümergesellschaft. Mit negativen Folgen …

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Warum drohte 2016 die Teilungsversteigerung?

In der Eigentümergesellschaft gab es Auseinandersetzungen. Daraufhin wurde 2016 ein „Antrag auf Teilungsversteigerung“ beim örtlichen Amtsgericht gestellt. (Formale Regel: Eine Teilungsversteigerung dient der „Aufhebung der Gemeinschaft“, falls sich Anteilseigner in einer Gesellschaft nicht einvernehmlich einigen können.) Wir Mietenden erfuhren ganz zufällig von den Versteigerungen, gingen sofort an die Öffentlichkeit und starteten eine Kampagne in allen Medien und Netzwerken, die wohl abschreckend wirkte: Im Juni wurden die angesetzten Versteigerungstermine kurzfristig und unerwartet abgesagt.

(Bei einer Zwangsversteigerung gilt keinerlei Vorkaufsrecht des Bezirks. Laut Gutachten ging es um einen Verkehrswert von insgesamt 13,4 Millionen Euro.)

Die zerstrittenen Eigentümern teilten die Häuser und Grundstücke unter sich auf.
Wir bekamen nun 2 getrennte Verwaltungen, 2 getrennte Eigentümer. Fünf Häuser blieben im Lindow-Erbnachlass, der Großteil wurde Besitz der Immobilienfirma Dr. Hintze & Co, die ihrerseits mehrere Anteilseigner vertritt.

Inzwischen, 2019, sind die Eigentumsverhältnisse noch unklarer und der Erbnachlass wurde vermutlich auch schon aufgekauft. Eigentlich müssen alle Mietparteien über den Eigentümerwechsel informiert werden, weil damit auch die Mietverträge von den neuen Besitzern übernommen werden. Jede beauftragte Hausverwaltung muss die schriftliche Vollmacht der Eigentümer vorlegen. Das ist bisher nicht erfolgt.

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Hintze, Samwer – who is who?

Die Firma Hintze vertritt verschiedene GbRs, die alle üblicherweise nach den jeweiligen Grundstücken benannt sind, an denen sie Anteile halten („GbR Framstr. 7“). Eigentümer dieser GbR sind die Lido Investment GmbH (Berlin), Verus GmbH (München) und die CAD Investment GmbH (Berlin). Lido Investment und CAD Investment gehören den Brüdern Florian und Martin Hintze. Florian Hintze agiert als Geschäftsführer von Dr. Hintze & Co, während Martin Hintze bei der Investmentbank Goldman Sachs für das Coporate Equity-Geschäft in Europa verantwortlich ist.

Hinter der Verus GmbH aus München stehen die Brüder Oliver, Marc und Alexander Samwer, die als Internet-Unternehmer mit Rocket-Internet groß geworden sind und über verschiedene Investmentfirmen ein Milliarden-Vermögen angehäuft haben. Sie wollen am Berliner Immobilienmarkt noch weiter verdienen.

Ihre Aneignungsstrategie: Mit dem Erwerb des ersten Erbanteils hatten die Hintzes und Samwers den Fuß in der Tür. Sie bezahlten eine weitere Erb-Partei aus, sodass ihnen dann schon anteilig zwei Drittel der Häuserblocks gehörten. Aber die Erbin des letzten Drittels, die mittlerweile ebenfalls verstorben ist, hatte durch ihren Nachlassverwalter unterbinden lassen, ihren Anteil an Hintze/Samwer zu verkaufen. Mit einer Teilungsversteigerung wäre 2016 auch dieser letzte Erbanteil an die finanzstärkeren Hintze & Co gefallen.

Stand 2019: Heute, drei Jahre später, scheinen vermutlich alle Häuser im Besitz der neuen Investoren zu sein, die hier gewinnbringend und mietensteigernd agieren wollen.

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Wirkt der Milieuschutz im Reuterkiez?

Nein. Der Reuterkiez gehört mittlerweile zu den begehrten Wohngegenden. Die Mieten sind  bei Neuvermietungen um 80 Prozent gestiegen und klettern weit über das Mietspiegel-Niveau. Seit Februar 2016 gilt die Milieuschutzverordnung Reuterplatz. und es gelten die sozialen Erhaltungsverordnungen (§172 Baugesetzbuch): Diese sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenwirken.

Was regelt der Milieuschutz genau?

Das Stadtentwicklungsamt Neukölln kann die Genehmigung aufwertender Baumaßahmen ablehnen, z.B. die Zusammenlegung von Wohnungen oder eine  überdurchschnittliche Ausstattung („Luxussanierung“). Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist nicht zulässig und nur in Ausnahmen genehmigt.  Bestandswohnungen sind zu erhalten, Bausubstanz darf nicht verändert (abgerissen oder umgebaut) werden. Umfangreiche Bau- und Sanierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig, z.B. fallen neue Balkone, Bäderumbau und Holzdielenboden unter unzulässige Modernisierung. Strittig sind dagegen Aufzüge und der Ausbau von Dachgeschoßen. Vieles ist unklar geregelt und es gibt zig Schlupflöcher.

Extreme Mietensteigerungen seit 2017

Wir verzeichnen einen Mietenanstieg um das Dreifache der Kaltmiete aufgrund von hochwertiger Modernisierung, die im Milieuschutzgebiet eigentlich untersagt ist! Da unsere Wohnungen bisher einen niedrigen Standard haben, können schon „normale“ Modernisierungen die Mieten drastisch steigen lassen. Aber 16 €/m² sind extrem überzogen!

(Glück im Unglück: Die Bebauung unseres Innenhofes ist generell aus planungsrechtlichen Gründen nicht zulässig, die hatte das Stadtplanungsamt schon vor der Milieuschutzsatzung abgelehnt. *
* Stimmt nicht mehr: 2020 soll gebaut werden!!
)

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Was macht euer Verein?

Wir bekamen bisher keinen Gesprächskontakt mit den neuen Besitzern und wissen noch nicht, was nun auf uns zukommen wird. Wir haben uns als Verein Unser Block bleibt e.V. zusammengeschlossen, um als Verhandlungspartner überhaupt ernst genommen zu werden, wenn es drastische Umbauten oder Veränderungen in unseren Mietshäusern geben sollte.

Wir helfen neuen Nachbarinnen und Nachbarn:
Wiedervermietungen werden hier seit 2017 schon mit 300% Steigerung angeboten und „hochwertige“ Umbauarbeiten in einzelnen Wohnungen erhöhen den bisher bezahlbaren Standard der Ausstattung. Wir informieren nun Zugezogene und ansässige Bewohner über die Mietpreisbremse, prüfen auf absichtlichen Leerstand und unzulässige Modernisierungen in der Nachbarschaft und vernetzen uns mit anderen Mieterprotestbewegungen in allen Bezirken. Wir suchen einen Weg, das Schlupfloch Modernisierung zu schließen, welches bisher ungebremste Mieten erlaubt. Der Milieuschutz greift bisher gar nicht! (Stand Juni  2017)

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Kann man euch unterstützen?

Wir vernetzen uns gern mit anderen Mieterinitiativen in allen Bezirken und freuen uns, wenn ihr unsere Infos weitergebt. Je größer das Bewusstsein für das Verdrängungsproblem hier in Berlin ist, je mehr Öffentlichkeit, Bündnisse und gemeinsame Aktionen, desto besser.

  • Neu eingezogen? Nutze dringend eine der Mieterberatungen wie Mieterverein, Mietergemeinschaft oder Mieterbund, gehe mit rechtlichen Mitteln gegen deine überhöhte Miete vor. Informiere dich bei uns im Verein. Nimm an unseren Vereinstreffen teil.
  • Was immer gut ist: #unserblockbleibt über Facebook und Twitter weitertragen.
  • Ihr seid in eurem Haus im Kiez auch betroffen? Lasst uns in die Medien und an die Öffentlichkeit gehen. Nehmt mit uns Kontakt auf und lasst uns gemeinsame Aktionen starten.

Wir freuen uns über Vernetzung, bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

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