FAQ – Häufig gestellte Fragen

Warum drohte 2016 die Teilungsversteigerung?

Unser Mietshäuserblock sollten 2016 im Rahmen einer Teilungsversteigerung zwangsversteigert werden. Bisher gehörten die Häuser einer Erbengemeinschaft und weiteren Investoren, die zusammen als Eigentümergesellschaft fungierten. In dieser Eigentümergesellschaft  gab es Auseinandersetzungen. Formale Regel: Falls sich Anteilseigner in einer Gesellschaft nicht einvernehmlich einigen können, kann jemand von ihnen einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht stellen.  Eine Teilungsversteigerung dient der „Aufhebung der Gemeinschaft“. Der Hintergrund der Auseinandersetzungen innerhalb „unserer“ Vermietergesellschaft war uns anfangs nicht bekannt. Wir erfuhren ganz zufällig von den Versteigerungsterminen und gingen sofort an die Öffentlichkeit.

(Im Milieuschutzgebiet Reuterkiez wäre ein kommunales Vorkaufsrecht des Bezirks möglich, aber bei einer Zwangsversteigerung gilt keinerlei Vorkaufsrecht. Auch ein Vorkaufsrecht für Mieter- oder Hausgemeinschaften existiert derzeit nicht. Laut Gutachten ging es um einen Verkehrswert von insgesamt 13,4 Millionen Euro.)

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Was passierte anstelle der Versteigerungen?

Im Juni 2016 sollten die vier Teilungsversteigerungen stattfinden, die aber kurzfristig abgesagt wurden. Das war für uns überraschend und unerwartet. Wie hatten zuvor eine Kampagne in allen Medien und Netzwerken gestartet, die wohl abschreckend wirkte. Hinter den Kulissen wurden Verhandlungen zwischen den zerstrittenen Eigentümern aufgenommen. Leider einigte man sich aber nun auf die komplette Aufteilung der Häuser und Grundstücke! Wir haben nun 2 getrennte Verwaltungen, 2 getrennte Besitzer. Einige Häuser blieben im Lindow-Erbnachlass, der Großteil kam in den Besitz der Immobilienfirma Dr. Hintze & Co (Details siehe unten). Mit negativen Folgen …  siehe unten.

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Um welchen Häuserblock geht es?

Der Plan gibt einen Überblick. Die Häuser Fram | Nansen | Pannier und der Innenhof sind rosa markiert, die Häuser in der Pflügerstraße sind türkis: Insgesamt 17 Häuser mit ungefähr 180 Wohnungen und geschätzt 300 Bewohnern.

  • Die komplette Framstraße 3-19
  • Nansenstraße 11, 14, 14a, 15
  • Pannierstraße 45
  • Gewerbefläche im Innenhof
  • Pflügerstraße 21, 21a, 22

Block_pflueger

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Hintze, Samwer, Lindow – Who is Who?

Kurzer historischer Exkurs: Unsere Häuser wurden in den 1920er Jahre vom Bauunternehmer Lindow errichtet. Die Baufirma Lindow hatte auf der Gewerbefläche im Innenhof ihren Sitz. Nach dem Tod des Firmengründers erbten seine drei Kinder zu gleichen Teilen die Häuser und Grundstücke, damit blieben diese auch weiterhin jahrzehntelang in Familienbesitz. Die Verwaltung war mieterfreundlich und an stabilen Mietverhältnissen interessiert.

Als 2014 einer der drei Lindow-Erben verstarb, wollten die verbleibenden beiden Erb-Parteien die Häuser im Familienbesitz behalten, aber anscheinend entgegen ihren Wünschen verkaufte der Nachlassverwalter an die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co.

Die Firma Hintze vertrat verschiedene GbRs, die alle üblicherweise nach den jeweiligen Grundstücken benannt sind, an denen sie Anteile halten („GbR Framstraße 3-9 u.a.“). Eigentümer dieser GbRs sind die Lido Investment GmbH (Berlin), Verus GmbH (München) und die CAD Investment GmbH (Berlin). Lido Investment und CAD Investment gehören den Brüdern Florian und Martin Hintze. Florian Hintze agiert als Geschäftsführer von Dr. Hintze & Co, während Martin Hintze bei der Investmentbank Goldman Sachs für das Coporate Equity-Geschäft in Europa verantwortlich ist.

Umfangreiche Recherchen haben außerdem ergeben, dass hinter der Verus GmbH aus München die Brüder Oliver, Marc und Alexander Samwer stehen. Die Samwer-Brüder sind als Internet-Unternehmer mit Rocket-Internet groß geworden und haben über verschiedene Investmentfirmen ein riesiges Vermögen angehäuft.

Damit hatten die Hintzes und Samwers den Fuß in der Tür. Sie bezahlten die zweite der drei Erb-Parteien aus, sodass ihnen dann schon anteilig zwei Drittel der Häuserblocks gehörten. Die Erbin des letzten Drittels, die ebenfalls bereits verstorben ist, ließ durch ihren Nachlassverwalter unterbinden, ihren Anteil an Hintze/Samwer zu verkaufen.

So kam es 2016 zur Beantragung einer Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“. Erklärtes Ziel von Hintze & Co war es, sich über diese Versteigerungen den gesamten Block zu sichern. Man sah sich im Vorteil, weil man ja real nur ein Drittel des Auktionsbetrages zahlen müsste, die restlichen zwei Drittel zahle man ja an sich selbst aus. Im Vorfeld gab man sich sehr zuversichtlich, dass diese Strategie aufgehen würde. In den Medien wurde beschönigend behauptet, „die Erbengemeinschaft löse sich auf“. Dass Hintze & Co diese „Auflösung“ überhaupt erst losgetreten haben und mit ihrer Aneignungsstrategie die treibende Kraft dabei waren, ließ man lieber unter den Tisch fallen.

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Wirkt der Milieuschutz im Reuterkiez?

Nein. Der Reuterkiez gehört mittlerweile zu den begehrten Wohngegenden. Die Mieten sind  bei Neuvermietungen um 80 Prozent gestiegen und klettern weit über das Mietspiegel-Niveau. Seit Februar 2016 gilt die Milieuschutzverordnung Reuterplatz. und es gelten die sozialen Erhaltungsverordnungen (§172 Baugesetzbuch): Diese sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenwirken.

Was regelt der Milieuschutz genau?

Das Stadtentwicklungsamt Neukölln kann die Genehmigung aufwertender Baumaßahmen ablehnen, z.B. die Zusammenlegung von Wohnungen oder eine  überdurchschnittliche Ausstattung („Luxussanierung“). Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist nicht zulässig und nur in Ausnahmen genehmigt.  Bestandswohnungen sind zu erhalten, Bausubstanz darf nicht verändert (abgerissen oder umgebaut) werden. Umfangreiche Bau- und Sanierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig, z.B. fallen neue Balkone, Bäderumbau und Holzdielenboden unter unzulässige Modernisierung. Strittig sind dagegen Aufzüge und der Ausbau von Dachgeschoßen. Vieles ist unklar geregelt und es gibt zig Schlupflöcher.

Extreme Mietensteigerungen in 2017

Stand Mai 2017: Wir verzeichnen jetzt einen Mietenanstieg um das Dreifache der Kaltmiete aufgrund von hochwertiger Modernisierung, die im Milieuschutzgebiet eigentlich untersagt ist! Da unsere Wohnungen bisher einen niedrigen Standard haben, können schon „normale“ Modernisierungen die Mieten drastisch steigen lassen. Aber 15 €/m² sind extrem überzogen!

(Glück im Unglück: Die Bebauung unseres Innenhofes ist generell aus planungsrechtlichen Gründen nicht zulässig, die hatte das Stadtplanungsamt schon vor der Milieuschutzsatzung abgelehnt.)

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Was sind Eure Forderungen?

Wir wollen uns, unseren Block und den Reuterkiez vor Verdrängung durch hochpreisige Immobilienvermarktung und Mietensteigerung schützen.

Von der Politik und Verwaltung auf Bezirksebene erwarten wir: 

  • dass sie die bestehenden Milieuschutzregelungen für den Reuterkiez viel konsequenter anwenden und keine Schlupflöcher zulassen
  • Das kommunale Vorkaufsrecht in den Milieuschutzgebieten muss unbedingt genutzt und ausgeübt werden. Es muss wieder mehr Wohnraum in städtischen Besitz zurück gelangen.
  • Ferner fordern wir: Milieuschutz jetzt! Auch für unsere Nachbarkieze.

An die Landes- und Bundespolitik gehen diese Forderungen:

  • Die Mietpreisbremse ist wirkungslos. Grundsätzlich muss städtischer Wohnraum vor rasanter Immobilienspekulation geschützt werden! Neue, verträgliche Konzepte für die Großstadt sind nötig!
  • Vorkaufsrechte für Mieter- und Hausgemeinschaften, damit sie die von ihnen bewohnten Häuser vergemeinschaften können.
  • Änderung bzw. Abschaffung des Paragraphen §559 BGB, der bisher ungebremste Modernisierungsaufschläge erlaubt.

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Was macht euer Verein?

Wir bekamen bisher keinen Gesprächskontakt mit den neuen Vermietern und wissen noch nicht, was nun auf uns zukommen wird. Wir haben uns als Verein Unser Block bleibt e.V. zusammengeschlossen, um als Verhandlungspartner überhaupt ernst genommen zu werden, wenn es drastische Umbauten oder Veränderungen in unseren Mietshäusern geben sollte. Von Seiten der neuen Besitzer wurde beschwichtigt, „es würde sich für Bestandsmieter nichts ändern.“

ABER:
Wiedervermietungen werden hier seit 2017 schon mit 300% Steigerung angeboten und „hochwertige“ Umbauarbeiten in einzelnen Wohnungen erhöhen den bisher bezahlbaren Standard der Ausstattung. Wir informieren nun Zugezogene und ansässige Bewohner über die Mietpreisbremse, prüfen auf absichtlichen Leerstand und unzulässige Modernisierungen in der Nachbarschaft und vernetzen uns mit anderen Mieterprotestbewegungen in allen Bezirken. Wir suchen einen Weg, das Schlupfloch Modernisierung zu schließen, welches bisher ungebremste Mieten erlaubt. Der Milieuschutz greift bisher gar nicht! (Stand Juni  2017)

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Wie geht es weiter, wie kann man euch unterstützen?

Wir vernetzen uns gern mit anderen Mieterinitiativen in allen Bezirken und freuen uns, wenn ihr unsere Infos weitergebt. Je größer das Bewusstsein für das Verdrängungsproblem hier in Berlin ist, je mehr Öffentlichkeit, Bündnisse und gemeinsame Aktionen, desto besser.

  • Neu eingezogen? Nutze dringend eine der großen Mieterrechtsberatungen, gehe mit rechtlichen Mitteln gegen deine überhöhte Miete vor. Informiere dich bei uns im Verein.
  • Was immer gut ist: #unserblockbleibt über Facebook und Twitter weitertragen.
  • Welche Haus- und Mietergemeinschaft hat Erfahrungen mit Organisationsformen? Wir haben einen Verein gegründet, suchen aber mehr Informationen zu Genossenschaften o.ä. Modellen.
  • Wer hilft, in die Medien und an die Öffentlichkeit zu gehen und die Problematik hier im Kiez zu verdeutlichen? Nehmt an unseren Vereinstreffen teil, stellt euch mit eurer Initiative vor und lasst uns gemeinsame Aktionen starten.

Wir freuen uns über Hilfe und Vernetzung, bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

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