Informationen

Hier werden Links und Infos zusammengetragen, die sich mit gesetzlichen Regelungen und Informationen befassen. Dies ist ein Archiv, um Infos zum Mietrecht und Milieuschutz nachzulesen, auch aktuelle nützliche Informationen, aber keine Medienkommentare.

Mietpreisbremse

Information zur Mietpreisbremse des Berliner Mietervereins:
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl169.htm

Die Mietpreisbremse im realen Marktumfeld:
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietpreisbremse/ausnahmen-von-der-mietpreisbremse_258_302028.html

Haufe online:
„Um Manipulationen vorzubeugen, bleiben Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem vorigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbart hat, außer Betracht.“
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietpreisbremse/inhalt-der-mietpreisbremse_258_302026.html

PDF zu umfassender Modernisisierung:
Ausnahme umfassende Modernisierung

 

Milieuschutz

Milieuschutz – Genehmigungskriterien des Bezirks als PDF:
abl_nr08_20160226_bearbeitet-2

„Nicht von der Erhaltungszielen des Milieuschutzes betroffen sind: Gewerbeeinheiten, Nutzungsänderungen nach Zweckentfremdungsverbot, der Anbau eines Erstbalkons und Dachgeschossausbauten ohne bisherige Wohnnutzung und ohne Zusammenlegung mit bestehenden Wohnungen sowie Neubaumaßnahmen. Sofern durch die Maßnahmen der Schutzzweck der Milieuschutzverordnungen betroffen ist, werden die Maßnahmen versagt.“ Quelle: Stadtentwicklungsamt Neukölln
https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/milieuschutz/artikel.492173.php

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Mietpreisbremse und Milieuschutz sind nutzlos

Stand Juli 2017: Bei uns im Gebäudeblock werden immer mehr Wohnungen nach einer Mischung aus Sanierung und Modernisierung sehr teuer vermietet, also weit über der Vergleichsmiete und Vormiete. Die Kaltmiete wurde fast verdreifacht. Die Mietpreisbremse ist ausgehebelt.

Warum kann man nichts tun?

Mehrere Mietrechtsberatungen sind vorsichtig und skeptisch, denn bei der Modernisierung scheint man rechtlich mit der Mietpreisbremse kaum ansetzen zu können. Im Einzelfall muss man im Detail nachrechnen, ob die Modernisierungsumlage auf die Miete korrekt erstellt wurde – im besten Fall mindert das die Miete um ein paar Euro.  Aber man kann sich nicht mehr auf eine Vergleichsmiete, den Mietspiegel oder eine Vormiete beziehen. Eine vernünftige Kappungsgrenze ist ausgehebelt.

Der Milieuschutz greift nur an der oberen Luxussparte ein, verhindert Abriss, Eigentumswohnungen und überflüssige Umbauten, aber die weit häufigere „kleine“ Modernisierung fällt nicht darunter. Beispiel: Ein zweites Bad in einer Wohnung ist als Luxuseinbau untersagt, aber eine verteuernde Sanierung des vorhandenen Bades ist erlaubt.

Das Ergebnis ist das Gleiche: Es gibt keine Obergrenze und die Miete ist nicht mehr bezahlbar. Genau das findet hier statt.

Das Ganze geschieht unspektakulär, undramatisch und schleichend:

Jede Wohnung, die durch die übliche Fluktuation frei wird, weil Mieter wegziehen oder versterben, wird von Handwerkertrupps über den notwendigen Rahmen hinaus renoviert und umgebaut. Darunter fällt ganz gewöhnliche Mängelbeseitigung oder Schönheitsreparatur, die bisher dem Vormieter auferlagen oder vom Nachmieter übernommen wurden, wie z.B. Wände streichen oder den alten Bodenbelag entfernen.

Die Arbeiten werden als notwendige Sanierung deklariert, Baumaterial und Ausführung wie Badfliesen oder Dielenboden werden der aufwertenden Modernisierung zugeordnet, schon wird alles behördlich durchgewunken, aber auf dem Markt verteuert angeboten.

Bisher blieb Wohnraum bezahlbar, weil die Ausstattung nur gemässigt verändert wurde, meistens von den Bewohnern selbst. Abgezogene Dielen oder neue Badfliesen waren oft Eigenleistung, die sich bei niedriger Miete nach wenigen Jahren amortisiert hatte. Das hält die Mieten niedrig und sichert die Wohnqualität. Damit ist es vorbei.

Kosten-Gegenwert-Betrug

Modernisierung gilt auf einem entspannten Wohnungsmarkt mit Konkurrenzangebot als Lockmittel, um mit mehr Komfort um Mieter zu werben. Vermieter und Mieter argumentieren einstimmig, dass man ja einen entsprechenden Gegenwert für die Miete erhalte.

Aber bei Wohnungsmangel wird Modernisierung übel ausgenutzt, um einfach die Mietpreisbremse zu umgehen. Die vermieterseitige überteuerte Modernisierung ist keine notwendige Massnahme, um Wohnqualität zu erhalten, sondern um dauerhaft die Grundmiete hochzutreiben. Die Wohnware ist überteuert, die Mieter bekommen keinen entsprechenden Gegenwert für das viele Geld, das sie jahrelang zahlen.

Denn die krasse Mietsteigerung wird nicht durch den Modernisierungsanteil erzeugt, sondern durch die Entkoppelung von der Mietobergrenze. Man zahlt also nicht etwa nur die neuen Badkacheln ab, obwohl man die nicht ausgesucht hat, sondern noch mal ordentlich drauf.

So passiert, was hier jetzt gerade passiert:
Kaltmiete 15 Euro je qm.

Extreme Mietsteigerung nach Modernisierung

Aus einem Inserat bei Immobilienscout im Mai 2017: Neuvermietungen für 15 Euro *kalt* pro qm sind inzwischen die Regel hier in unserem Häuserblock.  Denn Vermieter wie die Firma Dr. Hintze & Co. OHG  können mit  „Neuvermietung“ und „Erstbezug“ ganz locker die Mietpreisbremse aushebeln.

Und das mitten im Mileuschutzgebiet!

Hochwertige Modernisierung soll eigentlich durch das Milieuschutzgesetz begrenzt werden. Nur die Mieter, die gerade den Mietvertrag unterschrieben haben, können gegen die Miethöhe klagen, eventuell sogar eine Anzeige wegen Mietwucher erstatten. Aber für alle Bewohner steigt der Mietenspiegel immer weiter.

Da hat die Immobilienfirma Dr. Hintze & Co. OHG doch mal Nägel mit Köpfen gemacht:  60 m² bekommt man jetzt für 900 Euro Kaltmiete = 15 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Die Vormiete betrug weniger als 6 Euro/qm Kaltmiete!

Als die Eigentümer unsere Mietshäuser unter sich aufteilten, wurde uns Bestandsmietern versichert, „daß sich hier im Block ja gar nichts ändern wird“!
Aber das Schlupfloch „Modernisierung“ und ein schlafender Milieuschutz öffnen den Vermietern viele große Tore zum Mietenextremanstieg.

neuvermietung 15 euro qm

Hier sind wir übrigens auch schon länger Spitze!

L.E.I.D.E.R.
Im Reuterkiez gibt es die meisten Angebote auf Airbnb!

„Die Karte zeigt die Verteilung nicht nur für ausgewählte Quartiere, sondern für alle 447 Berliner Kieze: Am meisten Angebote gibt es in Berlin im Neuköllner Reuterkiez, wo innerhalb nur weniger Straßen­züge 476 Zimmer und Wohnungen angeboten werden, gefolgt von der Gegend um den Helmholtzplatz in Prenzlauer Berg mit 345 Angeboten und dem Gräfekiez in Kreuzberg mit 314 Angeboten. Für die drei genann­ten Kieze kommen somit 16 – 17 Angebote auf 1 000 Einwohner.“airbnb

Mietpreisbremse – gescheitert!

„… die Mietpreisbremse, vor vier Jahren noch ein heißes Thema im Wahlkampf, verschafft kaum Erleichterung. Gerade erst hat der Städte- und Gemeindebund eine ernüchternde Bilanz gezogen: Das Instrument sei zu bürokratisch und berge die Gefahr von Investitionshemmungen. Auch der Mieterbund hält die Preisbremse für weitgehend wirkungslos. Verbraucherminister Heiko Maas (SPD) ist zu Nachbesserungen bereit, doch das Projekt stockt. – “
http://www.berliner-zeitung.de/…/kommentar-zur-mietpreisbre…

siehe auch hier:
http://www.berliner-zeitung.de/…/dmb-studien-mietpreisbrems…
„Etwas mehr als ein Jahr nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung der Mietpreisbremse wachsen die Zweifel, ob das Instrument überhaupt einen Beitrag zur Dämpfung der Wohnungsmieten in den Städten leistet. Der Deutsche Mieterbund (DMB) präsentierte am Montag zwei neue Studien, die den Schluss nahelegen, dass die große Mehrheit der Vermieter die neuen gesetzlichen Regelungen schlicht ignoriert. – Quelle: http://www.berliner-zeitung.de/24728988 ©2017″

mietpreisbremse