Milieuschutz Folge 2 -Falsche Versprechen. Was will der Bezirk eigentlich?

Unsere Nachbarn in der Lenau/Hobrechtstraße wurden vom Bezirk Neukölln hängen gelassen. Wie so viele andere Nachbarn hier auch. Ein Neuköllner Lehrstück über Verdrängung, Vernetzung und die Unfähigkeit des Bezirks, Mieter zu schützen, heißt es im Vorspann des sehr lesenswerten Artikels auf neukoellner.net.

 

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Das Eckhaus Lenaustr. 23/Hobrechtstr.62 (© LeBrecht 2362 e.V.)

Wir würden sogar noch weitergehen und sagen: Es ist nicht Unfähigkeit, es ist pures Kalkül: Es sei gut, wenn Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen, ins Viertel kommen – so wird unsere Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey in der Süddeutschen Zeitung zitiert. Dabei lässt sie außer Acht, dass „Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen“ auch in schlecht bezahlten Jobs arbeiten und längst den Bezirk zwangsweise verlassen müssen, weil sie keine neue, bezahlbare Wohnung finden. Denkt man diese Aussage weiter, dann liegt der Schluss nahe, dass unsere Bezirksleitung der Meinung ist, dass es ganz normal ist, dass solche Aufwertungsprozesse passieren, dass man sie vielleicht sogar wünscht und forciert und dass dabei Menschen – vor allem die Alteingesessenen – auf der Strecke blieben. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, wenn der Staat Unternehmen, die Billiglöhne zahlen, die zum Leben nicht reichen heftig subventioniert, indem die Beschäftigten über Hartz IV aufstocken müssen. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, dass Großinvestoren Neukölln aufkaufen und zur Profitmaximierung alles in Wohneigentum umwanden.

Welche Menschen will die Bezirksbürgermeisterin in Neukölln haben? Ist das Politik für Neukölln und Neuköllner??

Zum Artikel über unsere Nachbarn aus dem Eckhaus Lenau-/Hobrechtstraße geht es hier lang. Vorab eine Warnung: Der Artikel macht wütend. Es könnte sein, das man hinterher nicht mehr alles was hier im Kiez so passiert einfach hinnehmen mag!

Strategien am Immobilienmarkt

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Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.

Nur solange der Vorrat reicht!

button_ausschnitt - KopieSeit wir die Fotos von unseren tollen Buttons veröffentlicht haben, kriegen wir tonnenweise Anfragen: Auchhabenwill! Wo gibt’s die? Kann ich gleich 10 Stück für meine Freunde haben?

Nachdem die letzten Tage etwas hektisch waren (Die Samwers mischen mit und der erste Versteigerungstermin am Montag ist abgesagt), haben wir es endlich geschafft eine Ausgabestelle zu finden!

Ihr könnt Euch die Buttons gegen 1 EUR Spende (gerne mehr) im Lagari (Nansen-/Ecke Pflügerstraße) besorgen. Die Spenden sollen uns dabei helfen, die Ausgaben der letzten Wochen (Material, Recherche usw.) zu decken. Wir werden uns daran bestimmt nicht bereichern! Einfach am Tresen nachfragen.

Beeilt Euch – die Dinger sind begehrt!

Und ein besonderer Dank geht an Peter dass er seinen Laden dafür zur Verfügung stellt. Übrigens: Peter ist einer von unseren Nachbarn in unserem Zwangsversteigerungs-Block!

 

Die Politik bringt sich auch mit ein…

Sowas gibt’s auch: Bereits vergangene Woche gab es einen relativ spontanen Termin zwischen unserer Bezirksbürgermeisterin Frau Dr. Giffey und der Ateliergemeinschaft im Hof. Ein paar von uns (Wohnungs-)Mieter*innen waren auch mit von der Partie.

Geredet wurde  auch: Vor allem über Wege und Möglichkeiten wie uns der Bezirk Neukölln, aber auch das Land Berlin aktiv unterstützen können. Und weil Wahlkampf ist, gab es Berliner Kuschelbären für die Kleinen.

Wir freuen uns sehr über die zugesagte Unterstützung und dass unser Anliegen es so schnell bis in die politischen Ebenen geschafft hat. Das ging fix! Jetzt muss man schauen, was daraus wird. Und vor allem erwarten wir von der Neuköllner Politik, dass sie das Bezirksamt bei der Umsetzung des Milieuschutzes engmaschig begleitet und für eine konsequente Umsetzung ohne Ausnahmen sorgt.

Übrigens: Die Ateliergemeinschaft findet ihr unter www.facebook.com/frambebt. Die Kolleg*innen müssen schon Ende Juni ihre Zelte abbrechen. Sie freuen sich ganz sicher, wenn ihr dort mal vorbei schaut.

Aktionsreiches Wochenende

Wir waren bei Kotti und Co, haben mitgefeiert, über unsere Situation geredet, Christiane Rösinger hat uns den Rücken gestärkt. Wir hatten viel Spaß dabei und uns weiter aktiv vernetzt – danke nochmal für die Einladung.

Gleichzeitig hat unsere AG Aktionen angefangen, Transparente zu basteln (das war voll profi-mäßig mit Schablone und so), es gibt erstes vorläufiges Printmaterial zum Verteilen und am Sonntag schaut ein Teil von uns noch beim Straßenfest der Nikodemus-Kirche vorbei. Viel los hier!

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Aus der Nachbarschaft


4 Jahre Gecekondu >Ein Fest für Nachbarn, Freunde und Freundinnen und alles die Lust haben vorbeizuschauen! Unglaublich aber wahr: sein nun schon 4 Jahren steht unser Protest-Gecekondu am Kotti.…

Quelle: 4 Jahre Gecekondu >Fest

Unsere Nachbarn Kotti & Co und Bizim Kiez feiern dieser Tage Geburtstag. Bei Kotti & Co ist es schon vier (!) Jahre her, dass sie angefangen haben, sich gegen überzogene Mietforderungen in den Wohnungen rund ums Kottbusser Tor (und darüber hinaus) zu wehren. Wir werden beim Fest heute Nachmittag auch mit dabei sein und unser „Projekt“ kurz vorstellen. Danke für die Einladung! Bizim Kiez hat vor ziemlich genau einem Jahr den Kampf gegen Verdrängung im Wrangelkiez begonnen.

Zu hohe Mieten, Verdrängung, Immobilienspekulation sind ja an sich kein Grund zum Feiern. Aber sich zusammenfinden und vernetzen, gegen diese Dinge protestieren und zusammen für eine #StadtFuerAlle kämpfen und vor allem zu sehen: Wir verändern etwas! – das ist in unseren Augen allerdings Grund zum Feiern. Deswegen gehen wir hin und feiern mit.

Mal schaun, was „Unser Block“ in einem Jahr so macht – aber es ist gut zu wissen, dass wir nicht alleine sind!

Kotti & Co

Unsere Nachbarn Kotti & Co kämpfen für ihre Mieterrechte und gegen Vermieterwahnsinn. Wir finden das gut (dass sie sich wehren) und unterstützen das gerne!

Gleichzeitig zeigt es uns deutlich, wie wichtig es ist, dass wir als Bewohner von „Unser Block Bleibt!“ uns schon im Vorfeld (vor der Versteigerung) zusammenschließen und potentiellen Käufern deutlich machen: Wir werden uns gegen überzogene und unsoziale Maßnahmen wehren. Glaubt bloß nicht, dass das für Euch ein leichtes Spiel wird!

Am Samstag (4.6.) feiern Kotti & Co mit einem großen Fest ihr 4-jähriges Bestehen, 14-20 Uhr am Kotti Süd, schaut doch einfach mal vorbei und zeigt ihnen dass sie nicht alleine sind!

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Deutsche Wohnen vor Gericht und berlinweite Vernetzung der Deutsche Wohnen Mieter*innen