Kiezdemo 19. November 2016

Rebellische Nachbarn
Solidarische Kieze
Stadt von unten16.30 Uhr am Herrfurthplatz (U8-Boddinstraße) / 17 Uhr Demo-Start

„Die Angst vor Verdrängung nicht nur in Neukölln ist allgegenwärtig. Vielen droht der Verlust der eigenen vier Wände. Neue Wohnungen in den Kiezen Nord-Neuköllns zu finden ist nur wenigen Priviligierten vorbehalten. Geflüchtete werden in Turnhallen und im ehemaligen Flughafen Tempelhof eingepfärcht und isoliert. Zwangsräumungen und Abschiebungen durch die deutsche Polizei gehören zum alltäglichen Wahnsinn. Es wird Zeit, dagegen auf die Straße zu gehen.“

Mehr hier:

Und hier die Demo-Route:

http://umap.openstreetmap.fr/de/map/kiezdemo-19-november-2016_111676#14/52.4835/13.4425

Milieuschutz Folge #3: Es wird weiter fleißig umgewandelt

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Und es geht munter weiter (bergab)! Auch in Mileuschutzgebieten werden nach wie vor massenhaft Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Es werden kaum Anträge auf Umwandlung in Eigentum abgelehnt: Mileuschutz – ein einziger, leider gar nicht so lustiger Witz!

Viele Eigentümer und Investoren haben die Umwandlungsverordnung vor dem Inkrafttreten der Verordnung umgangen. Und seit Inkrafttreten nutzen sie fleißig eine „Ausnahmeregelung“, die aber anscheinend keine Ausnahme ist.

Die Linke hat dazu Ende August 2016 eine Anfrage im Abgeordnetenhaus gestellt. Die Antworten des Senats für Stadtentwicklung auf diese Anfrage sind ernüchternd.

Der RBB berichtet dazu:

„So stieg die Zahl der Eigentumswohnungen in den sogenannten Milieuschutzgebieten zwischen 2013 und 2015 um 83 Prozent. Im großen restlichen Stadtgebiet hat sich die Zahl der umgewandelten Eigentumswohnungen in den zwei Jahren derweil sogar um über 90 Prozent.“

„In den Milieuschutzgebieten soll verhindert werden, dass bestehende Mieter verdrängt werden und neue Eigentümer den Mietspiegel sozial unverträglich anheben. Auch soll so erschwert werden, dass Investoren ganze Mietshäuser mit mehreren Einzelwohnungen aufkaufen, sanieren und dann filetieren, um die Wohnungen dann einzeln teuer zu verkaufen.

Trotzdem wurden seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung 136 Anträge für 2.940 Umwandlungen genehmigt und nur 28 Anträge für 598 Umwandlungen abgelehnt. Aus einer vermeintlichen Ausnahme wurde also die Regel: Die Eigentümer nutzten dabei in fast drei Vierteln der Anträge einen Passus im Baugesetzbuch, wonach sie sich verpflichten, die Wohnung innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieterinnen und Mieter zu veräußern.

Nur seltsam, dass bisher keine einzige der umgewandelten Wohnungen an die Mieter*innen verkauft wurde, die in ihr leben:

Verkäufe an Mieterinnen und Mieter, die bereits zum Zeitpunkt des Antrags auf Umwandlung die Wohnung bewohnten, fanden bislang in keinem Anwenderbezirk statt.
Und immerhin zieht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am Ende das folgende Fazit (Antwort auf Frage 10):
Findet auch zukünftig kein signifikanter Verkauf an Mieterinnen und  Mieter statt, wäre  dieses Ausnahmekriterium  hinsichtlich  seiner  Wirksamkeit für einen längerfristigen Schutzzweck kritisch zu  hinterfragen.

Die Fragen, die sich eine aufmerksame Leserin dabei stellt, sind jedoch viele – zu viele – und man staunt angesichts der kreativen Formulierungskünste in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung:

  • Was ist ein signifikanter Verkauf? Man könnte etwas bösartig sein und annehmen, dass schon jede Zahl größer oder gleich 1 zur Rechtfertigung dieser Ausnahmeregelung herangezogen werden könnte.
  • Was heißt zukünftig? In sechs Monaten, in sechs Jahren oder in 60 Jahren?
  • Was bedeutet „kritisch hinterfragen“ und wie lange dauert das? Wer die Berliner Verwaltung kennt, ahnt dass dieser Prozess ziemlich in die Länge gezogen werden kann und dass man sicher erst einige Voruntersuchungen beauftragt, bevor die eigentliche „kritische Hinterfragung“ losgeht.
  • Kritisch hinterfragen bedeutet keineswegs, dass die Ausnahmeregelung gekippt wird.

Inzwischen berichtet auch die internationale Presse (hier der „Guardian“) über den Papiertigerstatus des Milieuschutzes und auch darüber, dass die Investoren- und Immoblilienbesitzerlobby massive Kampagnen dagegen betreiben. Dass unsere alte und auch neue Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey sich da eher auf der Seite derjenigen sieht, die umwandeln und massiv aufwerten wollen, ist ein offenes Geheimnis. Siehe dazu unseren letzten Beitrag zum Thema Milieuschutz.

Milieuschutz Folge 2 -Falsche Versprechen. Was will der Bezirk eigentlich?

Unsere Nachbarn in der Lenau/Hobrechtstraße wurden vom Bezirk Neukölln hängen gelassen. Wie so viele andere Nachbarn hier auch. Ein Neuköllner Lehrstück über Verdrängung, Vernetzung und die Unfähigkeit des Bezirks, Mieter zu schützen, heißt es im Vorspann des sehr lesenswerten Artikels auf neukoellner.net.

 

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Das Eckhaus Lenaustr. 23/Hobrechtstr.62 (© LeBrecht 2362 e.V.)

Wir würden sogar noch weitergehen und sagen: Es ist nicht Unfähigkeit, es ist pures Kalkül: Es sei gut, wenn Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen, ins Viertel kommen – so wird unsere Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey in der Süddeutschen Zeitung zitiert. Dabei lässt sie außer Acht, dass „Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen“ auch in schlecht bezahlten Jobs arbeiten und längst den Bezirk zwangsweise verlassen müssen, weil sie keine neue, bezahlbare Wohnung finden. Denkt man diese Aussage weiter, dann liegt der Schluss nahe, dass unsere Bezirksleitung der Meinung ist, dass es ganz normal ist, dass solche Aufwertungsprozesse passieren, dass man sie vielleicht sogar wünscht und forciert und dass dabei Menschen – vor allem die Alteingesessenen – auf der Strecke blieben. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, wenn der Staat Unternehmen, die Billiglöhne zahlen, die zum Leben nicht reichen heftig subventioniert, indem die Beschäftigten über Hartz IV aufstocken müssen. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, dass Großinvestoren Neukölln aufkaufen und zur Profitmaximierung alles in Wohneigentum umwanden.

Welche Menschen will die Bezirksbürgermeisterin in Neukölln haben? Ist das Politik für Neukölln und Neuköllner??

Zum Artikel über unsere Nachbarn aus dem Eckhaus Lenau-/Hobrechtstraße geht es hier lang. Vorab eine Warnung: Der Artikel macht wütend. Es könnte sein, das man hinterher nicht mehr alles was hier im Kiez so passiert einfach hinnehmen mag!

Milieuschutz nur Wahlkampfparole? In Neukölln werden immer mehr Wohnungen in Eigentum umgewandelt – trotz Milieuschutz

Politisch Verantwortliche feiern Milieuschutz als Erfolg im Mieterschutz. Doch die Maßnahme entpuppt sich als Makulatur.

Auf einer Pressekonferenz der SPD sagt Staatssekretär Lütke Daldrup: „Erfreulich ist, dass hier inzwischen Umwandlungen sukzessive rückläufig sind. Die Genehmigungspflicht der Umwandlungsverordnung zeigt erste Wirkungen.“

‚Unser Block bleibt‘ sollte auch mit eben diesem Argument der Politik beruhigt werden, doch im Reuterkiez werden immer mehr Wohnungen zu Spekulationsobjekten:

Laut Biedermann von den Grünen, ist in Neukölln schon jede vierte Wohnung in Eigentum umgewandelt worden.

Eine Bewohnerin der Pflügerstraße 2 berichtet etwa, sie hätten erst durch Post vom Bezirksamt von der anstehenden Umwandlung erfahren. Die Hauseigentümer sind u.a. die Brüder Hintze, die auch Miteigentümer des Großteils der Häuser von ‚Unser Block bleibt‘ sind:

„Mitte August bekamen die Mieter vom Bezirksamt einen Brief mit der Ankündigung, dass unser Eigentümer die Genehmigung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen beantragt. Wir hatten bis zum 31.08.16 Gelegenheit, beim Bezirksamt eine Anhörung zu bekommen. Dies haben wir auch wahrgenommen. Aber das hat nichts gebracht. Das Bezirksamt wusste selber nicht, was diese Anhörung bringen soll, da sie den Antrag sowieso genehmigen!“

Im Maybachufer 44 und in der Pannierstraße 33/34 wurden bereits alle Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und sollen nun mit maximalem Gewinn verkauft werden. Wie dortige Mieter berichteten, wurden ihnen, viele wohnen dort schon seit über 30 Jahren, die Optionen „Kauf der Wohnung“ zu Preisen zwischen 3-4T Euro pro Quadratmeter oder „sofortiger Auszug samt Abfindung“ angeboten. Es wurde zudem stark darauf hingewiesen, dass man bei einem Verbleib in der Wohnung mit kurzfristigen Kündigungen wegen Eigenbedarf rechnen müsse. Ob das rechtlich Hand und Fuß hat, bleibt noch abzuwarten.

Diese und weitere Beispiele machen deutlich, dass der Milieuschutz für die Bewohnerinnen und Bewohner kaum wirksamen Schutz bietet. Der Milieuschutz wird durch ganz simple kleine bürokratische Schritte ausgehebelt. Mit einem schlichten Fragebogen kann die Umwandlung von den Eigentümern beantragt werden. Ein möglicher Umwandlungsgrund ist, dass den Mietern lediglich ein Vorkaufsrecht von 7 Jahren eingeräumt wird. Für den Verkauf an die Bestandsmieter existieren jedoch keine Preisvorgaben und auch klar definierte Kriterien, nach denen über die Umwandlung in Eigentum entschieden wird, existieren nicht.

Betroffene Mieter haben keine wirksame Möglichkeit, sich gegen die Entscheidungen des Bezirksamtes zu wehren.

„Unser Block bleibt“ schließt sich der Forderung des Mietervereins für Milieuschutzgebiete an: „Diese Ausnahmegenehmigung sollte abgeschafft werden und die Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen gänzlich verboten werden.“

Weitere Informationen finden Sie auf der Website der Bewohnerschaft: http://www.unserblockbleibt.de, sowie auf ihrer Facebookseite.

Für weitere Fragen oder bei Interviewwünschen kontaktieren Sie bitte die Pressegruppe der Bewohner: presse@unserblockbleibt.de

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Ein Update in Wahlkampfzeiten…

Der Sommer ist (gefühlt) fast vorbei – jedenfalls was die Temperaturen angeht. Dafür kommt der Berliner Wahlkampf so langsam in die heiße Phase  – spürbar und sichtbar.

Ob es Zufall ist, dass sich in unseren Straßen die Plakate mit dem Slogan „Miethaien die Zähne zeigen ziehen“ und „Oma Anni bleibt..“ gegenseitig fast den Platz wegnehmen? Dazwischen prangt das eine oder andere „Berlin bleibt sozial“ oder „Berlin bleibt bezahlbar“ – über das man wirklich noch nichtmal müde lächeln kann.

„Unser Block“ hat außerdem die Ehre, mehr oder weniger offen in der Wahlwerbung einzelner Parteien aufzutauchen. Hm. Da kann man nicht umhin, sich vereinahmt zu fühlen. Vor allem wenn das ungefragt geschieht. Kein guter Stil liebe Polit-Aktive.

Zumal der Bogen von unserem Mieter-Engagement zur Verabschiedung des Milieuschutzes in Neukölln dann ein wenig sehr forciert wirkt. Noch sind wir keine Erfolgsgeschichte in Sachen Milieuschutz – und wie wirksam dieses Instrument im Bezirk Neukölln wirklich ist, und wieviel Schutz wir als „Altmieter“ dann wirklich genießen dürfen, wird sich noch zeigen müssen. Das wäre ein sinnvollerer Bogen gewesen: Milieuschutz erfolgreich verabschiedet – der Kampf geht weiter – Milieuschutz muss auch konsequent durchgesetzt werden – das passiert nur mit uns… Das nur mal so als kleiner Kommunikations-Tipp am Rande.

Stichwort Milieuschutz. Kurz vor der parlamentarischen Sommerpause haben wir ja noch zwei Bürgeranfragen in der BVV Neukölln gestellt. Ganz ehrlich: so eine Einwohnerfragestunde sollte muss man echt mal erlebt haben.

Die Antwort aus dem Bezirksamt (Abteilung Bauen, Natur und Bürgerdienste unter Bezirksstadtrat Blesing) enttäuschte unsere ohnehin niedringen Erwartungen dann auch nicht. Ein „echter Blesing“: Wir wurden ausführlich mit den relevanten Paragrafen aus dem Baugesetzbuch überhäuft, darüber informiert dass der Beschluss für die „soziale Erhaltungsverordnung“ Reuterplatz am 28.06.2016 im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin „ortsüblich bekannt“ gemacht wurde (ach nee, das wussten wir noch gar nicht) und schließlich wurde uns mitgeteilt, dass das Bezirksamt zur Zeit die Möglichkeit prüft, für das Milieuschutzgebiet Reuterplatz eine „kostenlose Mietererstberatung“ zu „installieren“. Voraussetzung ist jedoch, dass entsprechende Mittel bereit gestellt werden können. Also ist jetzt schon klar, dass das nicht passieren wird.

Alles in allem wurde uns mit dieser und mit der im Vergleich sehr wortkargen Antwort auf unsere zweite Einwohnerfrage ganz deutlich von Seiten der Politik vermittelt: Ihr nervt, wir wollen uns mit den Sorgen und Nöten der normalen Bürger gar nicht erst abgeben geschweige denn in irgendeine Form von Dialog mit euch treten. Schade. Bürgernahe Politik sieht in unseren Augen anders aus.

Wen es interessiert: Hier unsere Fragen (und die Antworten) im Wortlaut:

1. Frage zum Wohnblock Fram-,Nansen- ,Pannier- und Pflügerstrasse
(siehe auch unserblockbleibt.de)

Unser Wohnblock im Reuterkiez stand zur Zwangsversteigerung – dies wurde von einer GbR veranlasst, die sich über zwei Jahre Stück für Stück unseren Block gekauft hat. Wir haben mittlerweile herausgefunden, dass hinter der GbR unter anderem die Samwer-Brüder stehen (siehe Artikel vonFrau Miriam Hecking: http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/wie-die-samwers-im-berliner-haeuserkampf-mitmischen-a-1096678.html). Die Samwerbrüder sind bekannt für ihre Strategie mit ihrer Firma Rocket-Internet, ihr Eigentum nur unter dem Blickpunkt der Gewinnmaximierung zu betrachten.  Wir als Mieter sind beunruhigt und fragen uns, wie die BVV uns unterstützt und wie Sie den Milieuschutz durchsetzen wollen:

  1. Wie werden Sie mit zukünftigen Sanierungs- bzw. Modernisierungsanträgen oder Anträgen auf Umwandlung in Eigentum in unserem Block umgehen?
  1. Wird es für uns einen Ansprechpartner vom Bezirk für Mieterbelange geben, an den wir uns wenden können, um über die laufenden Anträge informiert zu werden?

Antwort des Bezirksamtes (Baustadtrat Blesing)

2. Frage zum Wohnblock Fram-,Nansen- ,Pannier- und Pflügerstrasse
(siehe auch unserblockbleibt.de)

Wir als MieterInnen des Fram-,Nansen- ,Pannier- und Pflügerstrassen-Blocks haben die Eigentümer angeschrieben, dass wir uns einen Dialog über die Zukunft unseres Blocks wünschen. Wir haben einen runden Tisch mit uns als MieterInnen, VertreterInnen der Mietervereine und der Politik vorgeschlagen– die Eigentümer haben in der festgelegten Zeit (bisher) nicht geantwortet:

  1. Würden Sie uns unterstützen, dass die geforderten runden Tische zustande kommen?
  1. Würden Sie sich an den Gesprächen mit den Eigentümern beteiligen?

Antwort des Bezirksamtes (Baustadtrat Blesing)

 

Nicht dass jetzt der Eindruck entsteht, wir wollten hier ein munteres BVV-Bashing veranstalten. Im Gegenteil. Unser Respekt gilt allen, die sich in ihrer Freizeit (!) in der BVV und den diversen Ausschüssen engagieren und dort versuchen, für die Menschen in Neukölln etwas zu gestalten und zu bewegen! Die Betonung dabei liegt auf FÜR.

So. Zurück zum Wahlkampf. Wer zur Zeit mit offenen Augen und Ohren durch die Straßen geht, kann gar nicht ausblenden, dass Wohnen und vor allem bezahlbares Wohnen zu den Top-Themen bei dieser Wahl gehört. Auf einmal entdecken fast alle Parteien dieses Thema. Auch solche, die den Mileuschutz in Nicht-Wahlkampfzeiten aktiv blockieren und verhindern. Auch solche, die vor zehn Jahren die GSW an private Investoren verkauft haben und die vor gut sechs Jahren dafür gestimmt haben, dass die Investoren die GSW an die Börse bringen dürfen. Hintergründe dazu kann man hier nachlesen. Das alles wie immer auf dem Rücken der Mieter. Die absurden Mietsteigerungen am Kotti sind ein Resultat dieser verfehlten Politik (leider ein Beispiel von vielen).

Es wird in den kommenden Wochen sicher die eine oder andere Veranstaltung geben, wo sich politische Prominenz tummelt, und wo wir – als Betroffene – durch kritische Fragen deutlich machen können, dass wir eine Stadt für alle wollen, keine Verdrängung sondern bezahlbaren Wohnraum! Wir sollten es nicht unwidersprochen hinnehmen, dass Politiker sich jetzt mit den „Erfolgen“ des Milieuschutzes schmücken die im politischen Alltag alles was mit Milieuschutz zu tun hat, aktiv bekämpfen oder zumindest passiv blockieren, indem sie die Verantwortlichkeiten hin und her schieben oder sich hinter leeren Kassen verstecken.

Wir werden in den kommenden Wochen hier und auf Facebook/Twitter auf Termine hinweisen, manchmal vielleicht auch eher kurzfristig. Aber wer Zeit und etwas Luft hat: Geht zu den Terminen hin, nehmt ein Transparent und Trillerpfeifen mit und tretet den Verantwortlichen mal kräftig auf die Füße.

 

 

 

 

Wir sind EIN Block

In offenen Briefen an Politik und Eigentümer fordert die Initiative die Einhaltung des Milieuschutzes und die Etablierung eines Mieterbeirats

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Die Eigentümer des Häuserblocks im Reuterkiez haben sich auf eine Aufteilung der Grundstücke geeinigt. Daher wurden alle vier Zwangsversteigerungstermine, die ursprünglich im Juni2016 vor dem Amtsgericht Neukölln stattfinden sollten, aufgehoben.

Ein Großteil der Häuser ist nun im Besitz der Hintze Gruppe zu denen auch die Gesellschaften der Samwer Brüder gehören, die Häuser in der Framstraße 3–9 und der Nansenstraße 11 verbleiben im Nachlass einer Lindow-Erbin.

Die Mieterinnen und Mieter des Häuserblocks, die sich zur Initiative „Unser Block Bleibt!“ zusammengeschlossen haben, werten die Absage der Versteigerung als Erfolg: „Offensichtlich haben die Teil-Eigentümer um die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co, die die Zwangsversteigerungen als Teil ihrer aggressiven Aneignungsstrategie nutzen wollten, kalte Füße bekommen. Das führen wir auch auf unsere Arbeit und die Mobilisierung von Politik und Öffentlichkeit zurück! Darüber freuen wir uns“, so eine Sprecherin.

Angesichts dieses Teilerfolgs gelte besonderer Dank den zahlreichen Unterstützerinnen und Unterstützern aus der Politik, von Mieterverein und -gemeinschaft, aus anderen Initiativen und nicht zuletzt auch den Medien, die geholfen haben, das Anliegen groß in die Öffentlichkeit zu bringen. Die Aufteilung der Grundstücke zwischen den bisherigen Teil-Eigentümern kommentiert die Initiative: „Wir sind und bleiben EIN Block – wir lassen uns nicht spalten sondern verfolgen auch in Zukunft gemeinsame Ziele!“

Aus der aktuellen Entwicklung leitet die Initiative konkrete Forderungen an die jeweiligen Eigentümer und an die Politik ab, die sie in zwei offenen Briefen formuliert hat.

An die Eigentümer des Blocks geht die Aufforderung, sich mit den Mieterinnen und Mietern an den Verhandlungstisch zu setzen um über Regelungen zum Bestandsschutz und über die Etablierung eines Mieterbeirats mit konkreten Rechten und Befugnissen zu reden. „Vor allem Herr Hintze hat gegenüber der Politik und auch in den Medien immer wieder betont, dass sich für uns als Bewohner nichts ändern wird. Daher nehmen wir ihn beim Wort und fordern ihn auf, diese Aussagen in eine rechtsverbindliche Form zu bringen.“ Doch auch mit dem Nachlassverwalter der Lindow-Erbin sucht die Initiative das Gespräch. „Auch wenn wir davon ausgehen, dass Herr Derpa den Anteil weiterhin im Sinne der Familie Lindow verwalten wird: Wir wissen nicht, was die kommenden Jahre bringen werden. Von daher wollen wir diese Gelegenheit nutzen, um für uns als Mieterschaft verbriefte Rechte zu sichern“, heißt es aus der Initiative.

Zentrale Botschaft an die Neuköllner Bezirkspolitik ist die Aufforderung, für eine konsequente Anwendung des Mileuschutzes zu sorgen: “ Aktuelle Berichte über das Eckhaus Muskauer-/Eisenbahn­straße in Kreuzberg zeigen leider, was trotz Milieuschutz alles möglich ist: Umwandlung in Eigentum, überzogene Sanierungen, drastische Mieterhöhungen. Von daher werden wir die Bezirksverwaltung bei diesem Thema engmaschig begleiten und die Entscheidungen gegebenenfalls auch anfechten.“

An den Berliner Senat geht der Appell, zukünftig verstärkt dafür zu sorgen, dass der günstige Wohnraum in der Stadt, der (noch) vorhanden ist, erhalten bleibt. „Es kann nicht sein, dass sich alle Bemühungen der Senatspolitik auf den Neubau von Wohnungen konzentrieren, und man dabei den bezahlbaren Wohnraum, den es noch gibt, aus den Augen verliert“, heißt es im offenen Brief der Initiative. Und weiter: „Zur Zeit ist Wahlkampf in Berlin und das Thema bezahlbarer Wohnraum steht ganz oben. Wir als Initiative werden dafür sorgen, dass dieses Thema auch nach den Wahlen auf der Tagesordnung bleibt und dass die politisch Verantwortlichen auch liefern müssen. Darüber hinaus werden wir uns auch mit unseren eigenen Ideen und Ansätzen aktiv in die Debatten einbringen.“

Offene Briefe:

Offener Brief an die Eigentümer (PDF-Download)

Offener Brief an die Politik (PDF-Download)

Kontakt:

presse@unserblockbleibt.de

www.unserblockbleibt.de

Strategien am Immobilienmarkt

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Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.