Mietpreisbremse und Milieuschutz sind nutzlos

Stand Juli 2017: Bei uns im Gebäudeblock werden immer mehr Wohnungen nach einer Mischung aus Sanierung und Modernisierung sehr teuer vermietet, also weit über der Vergleichsmiete und Vormiete. Die Kaltmiete wurde fast verdreifacht. Die Mietpreisbremse ist ausgehebelt.

Warum kann man nichts tun?

Mehrere Mietrechtsberatungen sind vorsichtig und skeptisch, denn bei der Modernisierung scheint man rechtlich mit der Mietpreisbremse kaum ansetzen zu können. Im Einzelfall muss man im Detail nachrechnen, ob die Modernisierungsumlage auf die Miete korrekt erstellt wurde – im besten Fall mindert das die Miete um ein paar Euro.  Aber man kann sich nicht mehr auf eine Vergleichsmiete, den Mietspiegel oder eine Vormiete beziehen. Eine vernünftige Kappungsgrenze ist ausgehebelt.

Der Milieuschutz greift nur an der oberen Luxussparte ein, verhindert Abriss, Eigentumswohnungen und überflüssige Umbauten, aber die weit häufigere „kleine“ Modernisierung fällt nicht darunter. Beispiel: Ein zweites Bad in einer Wohnung ist als Luxuseinbau untersagt, aber eine verteuernde Sanierung des vorhandenen Bades ist erlaubt.

Das Ergebnis ist das Gleiche: Es gibt keine Obergrenze und die Miete ist nicht mehr bezahlbar. Genau das findet hier statt.

Das Ganze geschieht unspektakulär, undramatisch und schleichend:

Jede Wohnung, die durch die übliche Fluktuation frei wird, weil Mieter wegziehen oder versterben, wird von Handwerkertrupps über den notwendigen Rahmen hinaus renoviert und umgebaut. Darunter fällt ganz gewöhnliche Mängelbeseitigung oder Schönheitsreparatur, die bisher dem Vormieter auferlagen oder vom Nachmieter übernommen wurden, wie z.B. Wände streichen oder den alten Bodenbelag entfernen.

Die Arbeiten werden als notwendige Sanierung deklariert, Baumaterial und Ausführung wie Badfliesen oder Dielenboden werden der aufwertenden Modernisierung zugeordnet, schon wird alles behördlich durchgewunken, aber auf dem Markt verteuert angeboten.

Bisher blieb Wohnraum bezahlbar, weil die Ausstattung nur gemässigt verändert wurde, meistens von den Bewohnern selbst. Abgezogene Dielen oder neue Badfliesen waren oft Eigenleistung, die sich bei niedriger Miete nach wenigen Jahren amortisiert hatte. Das hält die Mieten niedrig und sichert die Wohnqualität. Damit ist es vorbei.

Kosten-Gegenwert-Betrug

Modernisierung gilt auf einem entspannten Wohnungsmarkt mit Konkurrenzangebot als Lockmittel, um mit mehr Komfort um Mieter zu werben. Vermieter und Mieter argumentieren einstimmig, dass man ja einen entsprechenden Gegenwert für die Miete erhalte.

Aber bei Wohnungsmangel wird Modernisierung übel ausgenutzt, um einfach die Mietpreisbremse zu umgehen. Die vermieterseitige überteuerte Modernisierung ist keine notwendige Massnahme, um Wohnqualität zu erhalten, sondern um dauerhaft die Grundmiete hochzutreiben. Die Wohnware ist überteuert, die Mieter bekommen keinen entsprechenden Gegenwert für das viele Geld, das sie jahrelang zahlen.

Denn die krasse Mietsteigerung wird nicht durch den Modernisierungsanteil erzeugt, sondern durch die Entkoppelung von der Mietobergrenze. Man zahlt also nicht etwa nur die neuen Badkacheln ab, obwohl man die nicht ausgesucht hat, sondern noch mal ordentlich drauf.

So passiert, was hier jetzt gerade passiert:
Kaltmiete 15 Euro je qm.

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Bürgersprechstunde Stadtentwicklung

Es gibt eine Bürgersprechstunde mit Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin: „Am 29. Mai 2017 in der Zeit von 17.00 bis 19.00 Uhr können Sie Ihre Fragen und Anregungen persönlich mit Berlins Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, besprechen.“

Bis zum 22. Mai 2017 muss man sich anmelden, denn man bekommt nur 15 Minuten zum Gespräch. Das ist natürlich sehr knapp. Dazu müssen wir uns vorbereiten und den Kern stark fokussieren. Wir überlegen, ob das überhaupt einen Sinn macht. Aber vielleicht ist der Termin für andere Gruppen interessant?

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wir_ueber_uns/fokus/buergersprechstunde/

Milieuschutz Folge #3: Es wird weiter fleißig umgewandelt

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Und es geht munter weiter (bergab)! Auch in Mileuschutzgebieten werden nach wie vor massenhaft Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Es werden kaum Anträge auf Umwandlung in Eigentum abgelehnt: Milieuschutz – ein einziger, leider gar nicht so lustiger Witz!

Viele Eigentümer und Investoren haben die Umwandlungsverordnung vor dem Inkrafttreten der Verordnung umgangen. Und seit Inkrafttreten nutzen sie fleißig eine „Ausnahmeregelung“, die aber anscheinend keine Ausnahme ist.

Die Linke hat dazu Ende August 2016 eine Anfrage im Abgeordnetenhaus gestellt. Die Antworten des Senats für Stadtentwicklung auf diese Anfrage sind ernüchternd.

Der RBB berichtet dazu:

„So stieg die Zahl der Eigentumswohnungen in den sogenannten Milieuschutzgebieten zwischen 2013 und 2015 um 83 Prozent. Im großen restlichen Stadtgebiet hat sich die Zahl der umgewandelten Eigentumswohnungen in den zwei Jahren derweil sogar um über 90 Prozent.“

„In den Milieuschutzgebieten soll verhindert werden, dass bestehende Mieter verdrängt werden und neue Eigentümer den Mietspiegel sozial unverträglich anheben. Auch soll so erschwert werden, dass Investoren ganze Mietshäuser mit mehreren Einzelwohnungen aufkaufen, sanieren und dann filetieren, um die Wohnungen dann einzeln teuer zu verkaufen.

Trotzdem wurden seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung 136 Anträge für 2.940 Umwandlungen genehmigt und nur 28 Anträge für 598 Umwandlungen abgelehnt. Aus einer vermeintlichen Ausnahme wurde also die Regel: Die Eigentümer nutzten dabei in fast drei Vierteln der Anträge einen Passus im Baugesetzbuch, wonach sie sich verpflichten, die Wohnung innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieterinnen und Mieter zu veräußern.

Nur seltsam, dass bisher keine einzige der umgewandelten Wohnungen an die Mieter*innen verkauft wurde, die in ihr leben:

Verkäufe an Mieterinnen und Mieter, die bereits zum Zeitpunkt des Antrags auf Umwandlung die Wohnung bewohnten, fanden bislang in keinem Anwenderbezirk statt.
Und immerhin zieht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am Ende das folgende Fazit (Antwort auf Frage 10):
Findet auch zukünftig kein signifikanter Verkauf an Mieterinnen und  Mieter statt, wäre  dieses Ausnahmekriterium  hinsichtlich  seiner  Wirksamkeit für einen längerfristigen Schutzzweck kritisch zu  hinterfragen.

Die Fragen, die sich eine aufmerksame Leserin dabei stellt, sind jedoch viele – zu viele – und man staunt angesichts der kreativen Formulierungskünste in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung:

  • Was ist ein signifikanter Verkauf? Man könnte etwas bösartig sein und annehmen, dass schon jede Zahl größer oder gleich 1 zur Rechtfertigung dieser Ausnahmeregelung herangezogen werden könnte.
  • Was heißt zukünftig? In sechs Monaten, in sechs Jahren oder in 60 Jahren?
  • Was bedeutet „kritisch hinterfragen“ und wie lange dauert das? Wer die Berliner Verwaltung kennt, ahnt dass dieser Prozess ziemlich in die Länge gezogen werden kann und dass man sicher erst einige Voruntersuchungen beauftragt, bevor die eigentliche „kritische Hinterfragung“ losgeht.
  • Kritisch hinterfragen bedeutet keineswegs, dass die Ausnahmeregelung gekippt wird.

Inzwischen berichtet auch die internationale Presse (hier der „Guardian“) über den Papiertigerstatus des Milieuschutzes und auch darüber, dass die Investoren- und Immoblilienbesitzerlobby massive Kampagnen dagegen betreiben. Dass unsere alte und auch neue Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey sich da eher auf der Seite derjenigen sieht, die umwandeln und massiv aufwerten wollen, ist ein offenes Geheimnis. Siehe dazu unseren letzten Beitrag zum Thema Milieuschutz.

Milieuschutz Folge 2 -Falsche Versprechen. Was will der Bezirk eigentlich?

Unsere Nachbarn in der Lenau/Hobrechtstraße wurden vom Bezirk Neukölln hängen gelassen. Wie so viele andere Nachbarn hier auch. Ein Neuköllner Lehrstück über Verdrängung, Vernetzung und die Unfähigkeit des Bezirks, Mieter zu schützen, heißt es im Vorspann des sehr lesenswerten Artikels auf neukoellner.net.

 

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Das Eckhaus Lenaustr. 23/Hobrechtstr.62 (© LeBrecht 2362 e.V.)

Wir würden sogar noch weitergehen und sagen: Es ist nicht Unfähigkeit, es ist pures Kalkül: Es sei gut, wenn Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen, ins Viertel kommen – so wird unsere Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey in der Süddeutschen Zeitung zitiert. Dabei lässt sie außer Acht, dass „Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen“ auch in schlecht bezahlten Jobs arbeiten und längst den Bezirk zwangsweise verlassen müssen, weil sie keine neue, bezahlbare Wohnung finden. Denkt man diese Aussage weiter, dann liegt der Schluss nahe, dass unsere Bezirksleitung der Meinung ist, dass es ganz normal ist, dass solche Aufwertungsprozesse passieren, dass man sie vielleicht sogar wünscht und forciert und dass dabei Menschen – vor allem die Alteingesessenen – auf der Strecke blieben. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, wenn der Staat Unternehmen, die Billiglöhne zahlen, die zum Leben nicht reichen heftig subventioniert, indem die Beschäftigten über Hartz IV aufstocken müssen. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, dass Großinvestoren Neukölln aufkaufen und zur Profitmaximierung alles in Wohneigentum umwanden.

Welche Menschen will die Bezirksbürgermeisterin in Neukölln haben? Ist das Politik für Neukölln und Neuköllner??

Zum Artikel über unsere Nachbarn aus dem Eckhaus Lenau-/Hobrechtstraße geht es hier lang. Vorab eine Warnung: Der Artikel macht wütend. Nach dem Lesen mag man nicht mehr alles, was hier im Kiez so passiert, einfach so hinnehmen!

Milieuschutz nur Wahlkampfparole? In Neukölln werden immer mehr Wohnungen in Eigentum umgewandelt – trotz Milieuschutz

Politisch Verantwortliche feiern Milieuschutz als Erfolg im Mieterschutz. Doch die Maßnahme entpuppt sich als Makulatur.

Auf einer Pressekonferenz der SPD sagt Staatssekretär Lütke Daldrup: „Erfreulich ist, dass hier inzwischen Umwandlungen sukzessive rückläufig sind. Die Genehmigungspflicht der Umwandlungsverordnung zeigt erste Wirkungen.“

‚Unser Block bleibt‘ sollte auch mit eben diesem Argument der Politik beruhigt werden, doch im Reuterkiez werden immer mehr Wohnungen zu Spekulationsobjekten: Laut Biedermann von den Grünen ist in Neukölln schon jede vierte Wohnung in Eigentum umgewandelt worden.

Eine Bewohnerin der Pflügerstraße 2 berichtet etwa, sie hätten erst durch Post vom Bezirksamt von der anstehenden Umwandlung erfahren. Die Hauseigentümer sind u.a. die Brüder Hintze, die auch Miteigentümer des Großteils der Häuser von ‚Unser Block bleibt‘ sind:

„Mitte August bekamen die Mieter vom Bezirksamt einen Brief mit der Ankündigung, dass unser Eigentümer die Genehmigung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen beantragt. Wir hatten bis zum 31.08.2016 Gelegenheit, beim Bezirksamt eine Anhörung zu bekommen. Dies haben wir auch wahrgenommen. Aber das hat nichts gebracht. Das Bezirksamt wusste selber nicht, was diese Anhörung bringen soll, da sie den Antrag sowieso genehmigen!“

Im Maybachufer 44 und in der Pannierstraße 33/34 wurden bereits alle Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und sollen nun mit maximalem Gewinn verkauft werden. Wie dortige Mieter berichteten, wurden ihnen, viele wohnen dort schon seit über 30 Jahren, die Optionen „Kauf der Wohnung“ zu Preisen zwischen 3-4T Euro pro Quadratmeter oder „sofortiger Auszug samt Abfindung“ angeboten. Es wurde zudem stark darauf hingewiesen, dass man bei einem Verbleib in der Wohnung mit kurzfristigen Kündigungen wegen Eigenbedarf rechnen müsse. Ob das rechtlich Hand und Fuß hat, bleibt noch abzuwarten.

Diese und weitere Beispiele machen deutlich, dass der Milieuschutz für die Bewohnerinnen und Bewohner kaum wirksamen Schutz bietet. Der Milieuschutz wird durch ganz simple kleine bürokratische Schritte ausgehebelt. Mit einem schlichten Fragebogen kann die Umwandlung von den Eigentümern beantragt werden. Ein möglicher Umwandlungsgrund ist, dass den Mietern lediglich ein Vorkaufsrecht von 7 Jahren eingeräumt wird. Für den Verkauf an die Bestandsmieter existieren jedoch keine Preisvorgaben und auch klar definierte Kriterien, nach denen über die Umwandlung in Eigentum entschieden wird, existieren nicht.

Betroffene Mieter haben keine wirksame Möglichkeit, sich gegen die Entscheidungen des Bezirksamtes zu wehren.

„Unser Block bleibt“ schließt sich der Forderung des Mietervereins für Milieuschutzgebiete an: „Diese Ausnahmegenehmigung sollte abgeschafft werden und die Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen gänzlich verboten werden.“

Weitere Informationen finden Sie auf der Website der Bewohnerschaft: http://www.unserblockbleibt.de, sowie auf ihrer Facebookseite.

Für weitere Fragen oder bei Interviewwünschen kontaktieren Sie bitte die Pressegruppe der Bewohner: presse@unserblockbleibt.de

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Wir sind EIN Block

In offenen Briefen an Politik und Eigentümer fordert die Initiative die Einhaltung des Milieuschutzes und die Etablierung eines Mieterbeirats

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Die Eigentümer des Häuserblocks im Reuterkiez haben sich auf eine Aufteilung der Grundstücke geeinigt. Daher wurden alle vier Zwangsversteigerungstermine, die ursprünglich im Juni2016 vor dem Amtsgericht Neukölln stattfinden sollten, aufgehoben.

Ein Großteil der Häuser ist nun im Besitz der Hintze Gruppe zu denen auch die Gesellschaften der Samwer Brüder gehören, die Häuser in der Framstraße 3–9 und der Nansenstraße 11 verbleiben im Nachlass einer Lindow-Erbin.

Die Mieterinnen und Mieter des Häuserblocks, die sich zur Initiative „Unser Block Bleibt!“ zusammengeschlossen haben, werten die Absage der Versteigerung als Erfolg: „Offensichtlich haben die Teil-Eigentümer um die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co, die die Zwangsversteigerungen als Teil ihrer aggressiven Aneignungsstrategie nutzen wollten, kalte Füße bekommen. Das führen wir auch auf unsere Arbeit und die Mobilisierung von Politik und Öffentlichkeit zurück! Darüber freuen wir uns“, so eine Sprecherin.

Angesichts dieses Teilerfolgs gelte besonderer Dank den zahlreichen Unterstützerinnen und Unterstützern aus der Politik, von Mieterverein und -gemeinschaft, aus anderen Initiativen und nicht zuletzt auch den Medien, die geholfen haben, das Anliegen groß in die Öffentlichkeit zu bringen. Die Aufteilung der Grundstücke zwischen den bisherigen Teil-Eigentümern kommentiert die Initiative: „Wir sind und bleiben EIN Block – wir lassen uns nicht spalten sondern verfolgen auch in Zukunft gemeinsame Ziele!“

Aus der aktuellen Entwicklung leitet die Initiative konkrete Forderungen an die jeweiligen Eigentümer und an die Politik ab, die sie in zwei offenen Briefen formuliert hat.

An die Eigentümer des Blocks geht die Aufforderung, sich mit den Mieterinnen und Mietern an den Verhandlungstisch zu setzen um über Regelungen zum Bestandsschutz und über die Etablierung eines Mieterbeirats mit konkreten Rechten und Befugnissen zu reden. „Vor allem Herr Hintze hat gegenüber der Politik und auch in den Medien immer wieder betont, dass sich für uns als Bewohner nichts ändern wird. Daher nehmen wir ihn beim Wort und fordern ihn auf, diese Aussagen in eine rechtsverbindliche Form zu bringen.“ Doch auch mit dem Nachlassverwalter der Lindow-Erbin sucht die Initiative das Gespräch. „Auch wenn wir davon ausgehen, dass Herr Derpa den Anteil weiterhin im Sinne der Familie Lindow verwalten wird: Wir wissen nicht, was die kommenden Jahre bringen werden. Von daher wollen wir diese Gelegenheit nutzen, um für uns als Mieterschaft verbriefte Rechte zu sichern“, heißt es aus der Initiative.

Zentrale Botschaft an die Neuköllner Bezirkspolitik ist die Aufforderung, für eine konsequente Anwendung des Mileuschutzes zu sorgen: “ Aktuelle Berichte über das Eckhaus Muskauer-/Eisenbahn­straße in Kreuzberg zeigen leider, was trotz Milieuschutz alles möglich ist: Umwandlung in Eigentum, überzogene Sanierungen, drastische Mieterhöhungen. Von daher werden wir die Bezirksverwaltung bei diesem Thema engmaschig begleiten und die Entscheidungen gegebenenfalls auch anfechten.“

An den Berliner Senat geht der Appell, zukünftig verstärkt dafür zu sorgen, dass der günstige Wohnraum in der Stadt, der (noch) vorhanden ist, erhalten bleibt. „Es kann nicht sein, dass sich alle Bemühungen der Senatspolitik auf den Neubau von Wohnungen konzentrieren, und man dabei den bezahlbaren Wohnraum, den es noch gibt, aus den Augen verliert“, heißt es im offenen Brief der Initiative. Und weiter: „Zur Zeit ist Wahlkampf in Berlin und das Thema bezahlbarer Wohnraum steht ganz oben. Wir als Initiative werden dafür sorgen, dass dieses Thema auch nach den Wahlen auf der Tagesordnung bleibt und dass die politisch Verantwortlichen auch liefern müssen. Darüber hinaus werden wir uns auch mit unseren eigenen Ideen und Ansätzen aktiv in die Debatten einbringen.“

Offene Briefe:

Offener Brief an die Eigentümer (PDF-Download)

Offener Brief an die Politik (PDF-Download)

Kontakt:

presse@unserblockbleibt.de

www.unserblockbleibt.de

Strategien am Immobilienmarkt

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Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.

Immer wieder: Milieuschutz

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Heute (Mittwoch, 15.06.) steht das Thema Milieuschutz für unsere Nachbarkieze auf der Tagesordnung der Bezirksverordnetenversammlung Neukölln. Das betrifft den Körnerkiez, die Flughafen-/Donaustraße und Rixdorf.

Aller Voraussicht nach wird heute der Aufstellungsbeschluss für die betroffenen Kieze mit der Mehrheit der „Zählgemeinschaft“ abgelehnt werden. Nur damit ein eigener Antrag, der in vier Wochen und noch vor der Sommerpause kommen soll, verabschiedet werden kann. Verstehen muss man das nicht. Die Begründung: Das Verfahren müsse eingehalten werden, die Voruntersuchungen seien noch nicht endgültig abgeschlossen.

Wer lesen kann, wird feststellen, dass der Beschluss, die Voruntersuchungen zu beauftragen, am 23.09.15 gefasst wurde. Dieser Beschluss gilt für Flughafen-/Donaustr., Rixdorf, Körnerpark/Rollberge, Hertzbergplatz/Treptower Straße (Nord) sowie Silberstein-/Glasower Str. Seit Januar 2016 wird dann eine Region pro Quartal untersucht, wobei die ersten drei Kieze zu einer Untersuchung zusammengefasst wurden.

Wenn man genauer liest, kommt man aus dem Kopfschütteln nicht mehr raus: „Der rechtzeitige Abschluss der Voruntersuchungen war zwischenzeitlich stark gefährdet, da die für die Haushaltsbefragungen benötigten Auszüge aus dem Melderegister des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten (LABO) auf Grund der Einführung eines neuen IT-Verfahren erst mit achtwöchiger Verzögerung geliefert werden konnten“, so der Neuköllner Baustadtrat Blesing in der Pressemitteilung des Bezirksamtes. Hier sieht man mal wieder ganz konkret, welche Auswirkungen das Berliner Verwaltungschaos auf die Bürgerinnen und Bürger der Stadt hat (jenseits von Wartezeiten auf einen Termin im Bürgeramt und gefährdeten Wahlen…).

Die Frage, die uns keiner beantworten konnte oder wollte: Warum lässt man sich so furchtbar viel Zeit? Für die betroffenen Bewohner*innen in den Kiezen können vier Wochen den Unterschied machen. Allein die Ankündigung von Milieuschutzsatzungen reicht, dass Eigentümer und Investoren die Zeit vor dem Infkrafttreten nutzen, um noch schnell Häuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder Mietsteigerungen durch Modernisierungen anzukündigen, die die Kaltmiete teilweise mehr als verdoppelt würden.

Und was trotz Milieuschutz noch alles möglich ist, zeigt leider das Beispiel Muskauer Straße 11 /Eisenbahnstraße 44. Umfangreiche energetische Fassadensanierung (die dort nicht notwendig ist) soll dort die Mieten in die Höhe treiben und die Profite der Eigentümer maximieren. Anscheinend ist auch ein Antrag auf Umwandlung von Miet- in  Eigentumswohnungen bereits genehmigt. Wir sind sprachlos und wütend angesichts der Bereitschaft in den Verwaltungen, den Investoren rote Teppiche auszurollen und die Belange der Mieter*innen einfach unter denselben roten Tepich zu kehren.

Ein Grund mehr, den politisch Verantwortlichen beim Thema Milieuschutz genau auf die Finger zu schauen. Wer Zeit und Interesse hat, hat dazu heute Abend in der öffentlichen Sitzung der BVV Neukölln Gelegenheit: Start ist um 17:00 Uhr im BVV-Saal (2. Etage) im Rathaus Neukölln.