Glossar zum Hausverkauf

Abwendungsvereinbarung

Im Milieuschutzgebiet soll abgewendet werden, dass eine Reihe von mietensteigernden  Massnahmen zu unbezahlbaren Wohnungen und Verdrängung führen. Der Bezirk und die Privatkäufer vereinbaren also, dass die Milieuschutzauflagen für maximal 20 Jahre eingehalten werden. Wenn der Milieuschutz nach jeweils 5 Jahren nicht verlängert wird, endet auch die Vereinbarung.  Muster_Abwendungsvereinbarung

Indem die Privatkäufer unterschreiben, verliert der Bezirk das Vorkaufsrecht. Aber wenn der Bezirk nicht (vor)kauft, müssen die Privatkäufer nichts unterschreiben und können alles aussitzen. Worst Case.

Drittkäufer

Das Bezirksamt setzt Drittkäufer ein, die den Vorkauf prüfen und tätigen dürfen: Städtische Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder Stiftungen. Innerhalb der engen Vorkaufsfrist werden diese einzeln mit der Wirtschaftlichkeitsprüfung beauftragt. Nur das Bezirksamt darf zentral Informationen zum Kaufvertrag ausgeben und auswählen, welches gemeinwirtschaftliche Unternehmen als Drittkäufer auftreten darf. So kann sich kein anderer Privatkäufer einfach als Konkurrent in den Vorkauf reindrängen. Und auch Drittkäufer müssen die Abwendungsvereinbarung abgeben, d.h. den Milieuschutz beachten.

Milieuschutz

Beim Milieuschutz im Baugesetzbuch geht es eigentlich um eine städtebauliche Maßnahme. Das Straßenbild, die baulichen Elemente, die Infrastruktur sollen erhalten und vor massivem Umbau geschützt bleiben. Die Bevölkerungsstruktur im sozialen Erhaltungsgebiet gehört folglich dazu, aber Milieuschutz ist ein Begriff aus dem Baurecht, nicht Mietrecht. So erklärt sich, dass immer wieder Modernisierungen im Schutzgebiet genehmigt werden. Es gibt unzählige Ausnahmen, kaum strikte Verbote.
Beim Hausverkauf hat der Bezirk zwar 2 Möglichkeiten der Intervention (Vorkauf oder Abwendungsvereinbarung), aber letztlich können Privatkäufer einfach alles verweigern. Worst Case.

Negativbescheid

Die sich einig gewordenen privaten Verkäufer und Käufer fragen den Bezirk, ob der vorkaufen möchte.  Wenn ja, müssen sie ihm den Vortritt lassen. Ist die Antwort „Nein“ also negativ, erhält der Käufer den Negativbescheid, also die Absage des Bezirks. Nach der 8-Wochen-Frist muss der Negativbescheid ergehen und der Privatkauf ist rechtlich gültig.

Privatkäufer

Damit sind neben einzelnen Privatpersonen auch GbR und GmbH-Unternehmen, Immobilienkonzerne und Investoren aus der Privatwirtschaft und Finanzwirtschaft gemeint. Im Gegensatz dazu gibt es den kommunalen, bezirklichen oder städtischen Besitz (öffentlichen Besitz), der gemeinwirtschaftlich betrieben wird. Viele Großstädte versuchen heute, ihren gemeinwirtschaftlichen Besitz wieder zu vergrößern, weil man nach dem Verkauf ganzer Wohnblocks an Private die negativen Folgen erkannt hatte: Luxusmodernisierung,  Mietwucher, Verdrängung …

Vorkaufsrecht / Vorkauf und Frist

Im Mileuschutzgebiet hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht vor anderen Käufern, das in dem Moment beginnt, wo ein konkreter Verkauf/Kauf getätigt wird. Die privaten Käufer haben also bereits eine vertragliche Verbindlichkeit! Der Kaufvertrag liegt bereits vor. Nun wird der Bezirk gefragt, ob dieser zu den im Kaufvertrag ausgehandelten Konditionen vorkaufen möchte. Wenn ja, muss der Kaufbescheid fristgerecht spätestens nach 2 Monaten beim Verkäufer eingegangen sein.

Wirtschaftlichkeitsprüfung

Anhand von Wohnungsdaten aus den Häusern (Größe, Lage, Nettokaltmiete, Ausstattung) und dem Kaufpreis lässt sich errechnen, wie weit die Mieten ansteigen oder gehalten werden können. Eine gemeinwirtschaftliche Rechnung verzichtet auf Gewinne/Überschüsse, aber auch manche Genossenschaften rechnen gewinnorientiert. Eine privatwirtschaftliche Rechnung versucht, Maximalgewinn aus dem Wohnraum zu erzielen. Die Abwendungsvereinbarung (s.o.) begrenzt diese Maximalgewinne und macht Hauskauf im Milieuschutzgebiet weniger attraktiv – wirkt aber kaum.