Strategien am Immobilienmarkt

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Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.

Who is Who?

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Investoren und Spekulanten zerstören historisch gewachsene Strukturen

Hintze & Co, die Samwer-Brüder, Lindows – diese Namen schwirren im Zusammenhang mit „Unserem Block“ immer wieder durch die Gegend. Da ist es gerade für Außenstehende (aber auch für Eingeweihte) schwierig, den Überblick zu behalten. Wer ist wer in dieser Spekulationsgeschichte? Wir finden es wichtig, dass auch die Hintergründe an Tageslicht kommen. Daher haben wir mal versucht, ein wenig Ordnung in dieses Namens-Chaos zu bringen.

Als wir Mitte Mai von den Zwangsversteigerungen erfahren haben, war uns zwar klar, dass hier jemand mit unserem Block spekuliert. Der Spekulationskrimi, der sich in den folgenden Wochen so nach und nach vor unseren Augen entfaltete, hat dann aber unsere schlimmsten Erwartungen noch bei weitem übertroffen.

Kurzer Historischer Exkurs

Unsere Häuser wurden in den 1920er Jahre vom Bauunternehmer Lindow errichtet. Die Baufirma Lindow hatte jahrzehntelang auf der Gewerbefläche im Innenhof ihren Sitz. Nach dem Tod des Firmengründers erbten seine drei Kinder zu gleichen Teilen die Häuser und Grundstücke, die zu „Unserem Block“ gehören. Jahrzehntelang waren die Häuser in Familienbesitz.

Weil Neukölln als „Bronx von Berlin“ galt und niemand hier wohnen wollte, standen die Wohnungen manchmal mehrere Jahre lang leer, bevor sie neu vermietet werden konnten. Das begann sich vor ca. 10 Jahren zu ändern. Der Reuterkiez gehört mittlerweile zu den angesagtesten Gegenden innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings, Wohnungen in diesem Viertel sind heiß begehrt, entlang der Weserstraße hat sich eine Ausgeh- und Partymeile mit internationalem Ruf etabliert. Auch die Mieten in unserem Block haben sich in den letzten Jahren bei Neuvermietungen spürbar erhöht. Wer in unserem Block in den letzten Jahren eingezogen ist, zahlt in der Regel schon Mieten, die auf Mietspiegel-Niveau liegen, zum Teil sogar auch darüber.

Hintze und Co drängen sich in die Eigentümergemeinschaft hinein

Vor zwei Jahren (2014) verstarb einer der drei Lindow-Erben. Nach unseren Informationen war es das erklärte Ziel der verbleibenden beiden Erb-Parteien, die Häuser im Familienbesitz zu halten. Entgegen ihren Wünschen verkaufte der Nachlassverwalter aber an die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co.

Die Firma Hintze vertritt verschiedene GbRs, die alle ganz harmlos nach den jeweiligen Grundstücken benannt sind, an denen sie Anteile halten. Also zum Beispiel „GbR Framstraße 3-9 u.a.“ oder „GbR Framstraße 11-19 u.a.“.

Eigentümer dieser GbRs sind die Lido Investment GmbH (Berlin), Verus GmbH (München) und die CAD Investment GmbH (Berlin). Lido Investment und CAD Investment gehören den Brüdern Florian und Martin Hintze. Florian Hintze agiert als Geschäftsführer von Dr. Hintze & Co, während Martin Hintze bei der Investmentbank Goldman Sachs für das Coporate Equity-Geschäft in Europa verantwortlich ist.

Umfangreiche Recherchen haben außerdem ergeben, dass hinter der Verus GmbH aus München die Brüder Oliver, Marc und Alexander Samwer stehen. Die Samwer-Brüder sind als Internet-Unternehmer mit Rocket-Internet groß geworden und haben über verschiedene Investmentfirmen ein riesiges Vermögen angehäuft.

Übernahme-Strategie: Zwangsversteigerung

Damit hatten die Hintzes und Samwers den Fuß in der Tür. Die zweite der drei Erb-Parteien bezahlten sie aus, so dass ihnen dann schon zwei Drittel des Häuserblocks gehörten. Die Erbin des letzten Drittels die kürzlich verstarb und in der Folge ihr Nachlassverwalter stellten sich quer. Sie waren nicht bereit an Hintze/Samwer zu verkaufen. Nach unseren Informationen gab es Versuche von der dritten Erbenpartei, eine Einigung zu erzielen. Die von Hintze & Co jedoch ausgeschlagen wurden. Man wolle sich den ganzen Block sichern und nicht nur einen Anteil.

So kam es zur Beantragung der Zwangsversteigerungen bzw. Teilungsversteigerungen zur „Aufhebung der Gemeinschaft“. Erklärtes Ziel von Hintze & Co war es, sich über diese Versteigerungen den gesamten Block zu sichern. Man sah sich im Vorteil, weil man ja real nur ein Drittel des Auktionsbetrages zahlen müsste, die restlichen zwei Drittel zahle man ja an sich selbst aus. Im Vorfeld gab man sich sehr zuversichtlich, dass diese Strategie aufgehen würde. In den Medien wurde beschönigend behauptet, „die Erbengemeinschaft löse sich auf“. Dass Hintze & Co diese „Auflösung“ überhaupt erst losgetreten haben und mit ihrer Aneignungsstrategie durch die Hintertür die treibende Kraft dabei waren, ließ man lieber unter den Tisch fallen.

Zwangsversteigerung abgesagt

Quasi in letzter Minute wurden dann die Versteigerungstermine abgesagt. Anscheinend war man sich angesichts der mindestens vier Mitbieter, die sich angekündigt hatten, nicht mehr ganz so sicher, dass die Übernahmestrategie reibungslos funktionieren würde. Nach neuesten Informationen haben sich die Eigentümerparteien (also Hintze/Samwer auf der einen Seite und die Erben der Lindow-Erbin auf der anderen Seite) auf eine Aufteilung der Grundstücke und Häuser geeinigt. Doch Unser Block Bleibt! lässt sich nicht teilen! Dazu an einem anderen Tag mehr.

Wir betrachten es als Erfolg unserer Arbeit,  dass der Plan der Hintzes und Samwers, sich den ganzen Block zu sichern, vorerst gescheitert ist.

Darf man das? Anscheinend ja.

Wir sind trotzdem immer noch sprachlos, dass es ganz legal möglich ist, sich in eine funktionierende Eigentümergemeinschaft durch die Hintertür hineinzudrängen und dann über die Teilungsversteigerung die Auflösung zu erzwingen. Die verbleibenden Eigentümer haben keinerlei Möglichkeit sich gegen den Aggressor, der sich von außen hineingedrängt hat, zur Wehr zu setzen. Feindliche Übernahme mal anders.

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