Milieuschutz Folge 2 -Falsche Versprechen. Was will der Bezirk eigentlich?

Unsere Nachbarn in der Lenau/Hobrechtstraße wurden vom Bezirk Neukölln hängen gelassen. Wie so viele andere Nachbarn hier auch. Ein Neuköllner Lehrstück über Verdrängung, Vernetzung und die Unfähigkeit des Bezirks, Mieter zu schützen, heißt es im Vorspann des sehr lesenswerten Artikels auf neukoellner.net.

 

lebrecht2362

Das Eckhaus Lenaustr. 23/Hobrechtstr.62 (© LeBrecht 2362 e.V.)

Wir würden sogar noch weitergehen und sagen: Es ist nicht Unfähigkeit, es ist pures Kalkül: Es sei gut, wenn Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen, ins Viertel kommen – so wird unsere Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey in der Süddeutschen Zeitung zitiert. Dabei lässt sie außer Acht, dass „Menschen, die ihren Unterhalt selbst verdienen“ auch in schlecht bezahlten Jobs arbeiten und längst den Bezirk zwangsweise verlassen müssen, weil sie keine neue, bezahlbare Wohnung finden. Denkt man diese Aussage weiter, dann liegt der Schluss nahe, dass unsere Bezirksleitung der Meinung ist, dass es ganz normal ist, dass solche Aufwertungsprozesse passieren, dass man sie vielleicht sogar wünscht und forciert und dass dabei Menschen – vor allem die Alteingesessenen – auf der Strecke blieben. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, wenn der Staat Unternehmen, die Billiglöhne zahlen, die zum Leben nicht reichen heftig subventioniert, indem die Beschäftigten über Hartz IV aufstocken müssen. Anstatt mal die Frage zu stellen, ob es cool ist, dass Großinvestoren Neukölln aufkaufen und zur Profitmaximierung alles in Wohneigentum umwanden.

Welche Menschen will die Bezirksbürgermeisterin in Neukölln haben? Ist das Politik für Neukölln und Neuköllner??

Zum Artikel über unsere Nachbarn aus dem Eckhaus Lenau-/Hobrechtstraße geht es hier lang. Vorab eine Warnung: Der Artikel macht wütend. Nach dem Lesen mag man nicht mehr alles, was hier im Kiez so passiert, einfach so hinnehmen!

Wir sind EIN Block

In offenen Briefen an Politik und Eigentümer fordert die Initiative die Einhaltung des Milieuschutzes und die Etablierung eines Mieterbeirats

Framstrasse 001 Kopie_ausschnitt - Kopie

Die Eigentümer des Häuserblocks im Reuterkiez haben sich auf eine Aufteilung der Grundstücke geeinigt. Daher wurden alle vier Zwangsversteigerungstermine, die ursprünglich im Juni2016 vor dem Amtsgericht Neukölln stattfinden sollten, aufgehoben.

Ein Großteil der Häuser ist nun im Besitz der Hintze Gruppe zu denen auch die Gesellschaften der Samwer Brüder gehören, die Häuser in der Framstraße 3–9 und der Nansenstraße 11 verbleiben im Nachlass einer Lindow-Erbin.

Die Mieterinnen und Mieter des Häuserblocks, die sich zur Initiative „Unser Block Bleibt!“ zusammengeschlossen haben, werten die Absage der Versteigerung als Erfolg: „Offensichtlich haben die Teil-Eigentümer um die Berliner Immobilienfirma Dr. Hintze & Co, die die Zwangsversteigerungen als Teil ihrer aggressiven Aneignungsstrategie nutzen wollten, kalte Füße bekommen. Das führen wir auch auf unsere Arbeit und die Mobilisierung von Politik und Öffentlichkeit zurück! Darüber freuen wir uns“, so eine Sprecherin.

Angesichts dieses Teilerfolgs gelte besonderer Dank den zahlreichen Unterstützerinnen und Unterstützern aus der Politik, von Mieterverein und -gemeinschaft, aus anderen Initiativen und nicht zuletzt auch den Medien, die geholfen haben, das Anliegen groß in die Öffentlichkeit zu bringen. Die Aufteilung der Grundstücke zwischen den bisherigen Teil-Eigentümern kommentiert die Initiative: „Wir sind und bleiben EIN Block – wir lassen uns nicht spalten sondern verfolgen auch in Zukunft gemeinsame Ziele!“

Aus der aktuellen Entwicklung leitet die Initiative konkrete Forderungen an die jeweiligen Eigentümer und an die Politik ab, die sie in zwei offenen Briefen formuliert hat.

An die Eigentümer des Blocks geht die Aufforderung, sich mit den Mieterinnen und Mietern an den Verhandlungstisch zu setzen um über Regelungen zum Bestandsschutz und über die Etablierung eines Mieterbeirats mit konkreten Rechten und Befugnissen zu reden. „Vor allem Herr Hintze hat gegenüber der Politik und auch in den Medien immer wieder betont, dass sich für uns als Bewohner nichts ändern wird. Daher nehmen wir ihn beim Wort und fordern ihn auf, diese Aussagen in eine rechtsverbindliche Form zu bringen.“ Doch auch mit dem Nachlassverwalter der Lindow-Erbin sucht die Initiative das Gespräch. „Auch wenn wir davon ausgehen, dass Herr Derpa den Anteil weiterhin im Sinne der Familie Lindow verwalten wird: Wir wissen nicht, was die kommenden Jahre bringen werden. Von daher wollen wir diese Gelegenheit nutzen, um für uns als Mieterschaft verbriefte Rechte zu sichern“, heißt es aus der Initiative.

Zentrale Botschaft an die Neuköllner Bezirkspolitik ist die Aufforderung, für eine konsequente Anwendung des Mileuschutzes zu sorgen: “ Aktuelle Berichte über das Eckhaus Muskauer-/Eisenbahn­straße in Kreuzberg zeigen leider, was trotz Milieuschutz alles möglich ist: Umwandlung in Eigentum, überzogene Sanierungen, drastische Mieterhöhungen. Von daher werden wir die Bezirksverwaltung bei diesem Thema engmaschig begleiten und die Entscheidungen gegebenenfalls auch anfechten.“

An den Berliner Senat geht der Appell, zukünftig verstärkt dafür zu sorgen, dass der günstige Wohnraum in der Stadt, der (noch) vorhanden ist, erhalten bleibt. „Es kann nicht sein, dass sich alle Bemühungen der Senatspolitik auf den Neubau von Wohnungen konzentrieren, und man dabei den bezahlbaren Wohnraum, den es noch gibt, aus den Augen verliert“, heißt es im offenen Brief der Initiative. Und weiter: „Zur Zeit ist Wahlkampf in Berlin und das Thema bezahlbarer Wohnraum steht ganz oben. Wir als Initiative werden dafür sorgen, dass dieses Thema auch nach den Wahlen auf der Tagesordnung bleibt und dass die politisch Verantwortlichen auch liefern müssen. Darüber hinaus werden wir uns auch mit unseren eigenen Ideen und Ansätzen aktiv in die Debatten einbringen.“

Offene Briefe:

Offener Brief an die Eigentümer (PDF-Download)

Offener Brief an die Politik (PDF-Download)

Kontakt:

presse@unserblockbleibt.de

www.unserblockbleibt.de

Strategien am Immobilienmarkt

Framstrasse 006 - Kopie

Wir haben ja schon mehrfach auf den Beitrag von Andrej Holm zur Immobilien-Strategie der Samwers verwiesen. An dieser Stelle wollen wir nochmal genauer auf die Logik der Samwer-Brüder eingehen, die hinter dem Einstieg in Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften steht.

Nochmal kurz am Beispiel unseres Blocks zusammengefasst: Die Hintzes und die Samwers  kaufen sich in existierende Erben- bzw. Eigentümergemeinschaften ein. Sie nutzen dann eine selbst herbeigeführte Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung zur „Aufhebung der Gemeinschaft“) um in den Besitz der gesamten Immobilie zu kommen.

Wir wissen von mindestens zwei weiteren Fällen in Berlin, wo Hintzes und Samwers eine ähnliche Strategie verfolgt haben. Zwar ist es dort nicht bis zur Teilungsversteigerung gekommen (in unserem Fall ja auch nicht) aber auch durch eine Einigung mit den jeweiligen Eigentümern kommen sie in der Regel in den alleinigen Besitz eines großen Anteils der jeweiligen Immobilien. Und das wahrscheinlich zu einem sehr „günstigen“ Preis.

Wir suchen zwecks Vernetzung weitere betroffene Mietshäuser, die – offen oder verdeckt  – in den Besitz von Hintzes und Samwers gelangt sind. Wer davon als Mieter*in betroffen ist oder aber von solchen Mietshäusern weiß: Bitte nehmt mit uns Kontakt auf!

Welche Strategie steckt nun hinter dieser Aneignung durch die Hintertür? Das Ganze hört sich ziemlich kompliziert und langwierig an. Und in unserem Fall können wir davon ausgehen, dass Hintzes und Samwers seit ihrem Einstieg die Erbengemeinschaft unserer Häuser Mitte 2014 zielstrebig auf die Teilungsversteigerung hingearbeitet haben. Die Gutachten, die das Amtsgericht Neukölln veröffentlicht hat, stammen vom Mai 2015. Für Juni 2016 waren dann die Versteigerungen angesetzt.

Andrej Holm fasst auf seinem Blog die strategischen Überlegungen, die hinter dieser stillen Aneignung stehen, so zusammen:

Um zu verstehen was an diesem Modell des Immobilienerwerbs  so „extrem clever“ ist, lohnt sich Blick auf das Wohnungsmarktsegment der Erbengemeinschaften. Ausgangspunkt sind naheliegend Erbschaftsfälle, bei denen der meist private Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Bei den im Grundbuch mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen Erbengemeinschaften ist in der Regel von privaten Hausbesitzer/innen auszugehen […]

Man kann davon ausgehen, dass

Privateigentümer/innen […] anders als profitorientierte Wohnungsunternehmen keine Investition gewinnbringend verwerten wollen, sondern aus einem bestehenden Vermögen eine langfristige und angemessene Verzinsung erwarten. Entsprechend ist die Neigung zu umfassenden und kapitalintensiven Investitionen eher gering und die Gebäude weisen oft einen einfachen Standard auf. In Wohnhäusern mit einfacher Ausstattung und ohne Investitionsdruck sind die Mieten meist günstig. In den Neuköllner Beispielhäusern liegt der durchschnittliche Mietpreis mit 4,20 Euro/qm etwa ein Drittel unter dem Mietspiegeldurchschnitt in Berlin.

Für die weitere profitorientierte Verwertung durch Investoren bieten sich solche Objekte geradezu an, denn:

Je geringer die Miete, desto höher Spielräume für mögliche Mieterhöhungen. Je einfacher der Standard, desto größer die Spielräume für modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Je geringer der Kaufpreis, desto höher der Gewinn bei einer möglichen Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Ferner kann man davon ausgehen, dass der Einstieg in Erben- oder Eigentumsgemeinschaften verhältnismäßig günstig ist, da es in der Regel keine Konkurrenz durch andere Bieter gibt.

Andrej Holm führt weiter aus, dass

Letztendlich […] also das Geschäftsmodell von Rocket Internet auf den Wohnungsmarkt übertragen [wird]: Günstiger Erwerb von Anteilen in Projekten mit einem hohen Entwicklungspotential. Die Ertragsaussichten der Immobilienspekulation können mit den Investitionen in Internetprojekten nicht mithalten, dafür ist das Risiko deutlich geringer. Im Fall der erfolgreich provozierten Teilungsversteigerung sind Verluste sogar weitgehend ausgeschlossen. Läuft die Versteigerung wie gewünscht, erfolgt der Vollerwerb der Immobilie zu Konditionen unterhalb des Marktpreises. Erfolgt der Verkauf an höherbietende Konkurrent/innen können die Investor/innen mit einem Verkaufsanteil rechnen, der deutlich über den Erwerbskosten des Erbschaftsanteils liegt. Aus Sicht der Investor/innen eine win-win-Situation: Egal also, wie die Zwangsversteigerung verläuft, die Investition in die Anteile der Erbengemeinschaft wird sich lohnen.

Es verwundert also nicht wirklich, dass wir für die Hintzes und Samwers  ein Objekt mit hohen Renditeaussichten sind:

  • Wohnungsbestand in privatem Eigentum.
  • Verhältnismäßig einfacher Standard weil Privateigentümer eine andere Logik verfolgen als profitorientierte Investoren.
  • Einfacher Standard übersetzt sich in verhältnismäßig niedrige Mieten.
  • Daraus folgt: Große Spielräume für Investitionen („Wohnwert erhöhen“) und daraus resultierende Mietsteigerungen.

Was die Hintzes und Samwers aber möglicherweise nicht auf der Rechnung hatten:

  • Eine organisierte Mieterschaft, die nicht bereit ist, das alles stillschweigend hinzunehmen und über sich ergehen zu lassen.
  • Wir können Kampagne! Unser Block Bleibt! Und die letzten Wochen waren nur ein kleiner Vorgeschmack.
  • Recherche-Skillz, die die verborgenen Samwer-Verbindungen ans Tageslicht gebracht haben. Das war so bestimmt nicht beabsichtigt, wenn man sich das undurchsichtige Geflecht der Beteiligungen anschaut.
  • Als Hintzes und Samwers sich Mitte 2014  in unseren Block eingekauft haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Milieuschutz für den Reuterkiez noch lange auf sich warten lässt, wenn er überhaupt mal kommt.  Der zuständige Baustadtrat in Neukölln Thomas Blesing ist erklärtermaßen kein Vorreiter in Sachen Milieuschutz, im Gegenteil: Gerne wird blockiert und verzögert. Erst der intensiven und unermüdlichen Arbeit von Initiativen wie dem Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln ist es zu verdanken, dass im Herbst 2015 der Milieuschutz für den Reuterkiez in der BVV Neukölln verabschiedet wurde und im Februar 2016 schließlich in Kraft treten konnte. – Gerade noch rechtzeitig für uns.