Mietpreisbremse und Milieuschutz sind nutzlos

Stand Juli 2017: Bei uns im Gebäudeblock werden immer mehr Wohnungen nach einer Mischung aus Sanierung und Modernisierung sehr teuer vermietet, also weit über der Vergleichsmiete und Vormiete. Die Kaltmiete wurde fast verdreifacht. Die Mietpreisbremse ist ausgehebelt.

Warum kann man nichts tun?

Mehrere Mietrechtsberatungen sind vorsichtig und skeptisch, denn bei der Modernisierung scheint man rechtlich mit der Mietpreisbremse kaum ansetzen zu können. Im Einzelfall muss man im Detail nachrechnen, ob die Modernisierungsumlage auf die Miete korrekt erstellt wurde – im besten Fall mindert das die Miete um ein paar Euro.  Aber man kann sich nicht mehr auf eine Vergleichsmiete, den Mietspiegel oder eine Vormiete beziehen. Eine vernünftige Kappungsgrenze ist ausgehebelt.

Der Milieuschutz greift nur an der oberen Luxussparte ein, verhindert Abriss, Eigentumswohnungen und überflüssige Umbauten, aber die weit häufigere „kleine“ Modernisierung fällt nicht darunter. Beispiel: Ein zweites Bad in einer Wohnung ist als Luxuseinbau untersagt, aber eine verteuernde Sanierung des vorhandenen Bades ist erlaubt.

Das Ergebnis ist das Gleiche: Es gibt keine Obergrenze und die Miete ist nicht mehr bezahlbar. Genau das findet hier statt.

Das Ganze geschieht unspektakulär, undramatisch und schleichend:

Jede Wohnung, die durch die übliche Fluktuation frei wird, weil Mieter wegziehen oder versterben, wird von Handwerkertrupps über den notwendigen Rahmen hinaus renoviert und umgebaut. Darunter fällt ganz gewöhnliche Mängelbeseitigung oder Schönheitsreparatur, die bisher dem Vormieter auferlagen oder vom Nachmieter übernommen wurden, wie z.B. Wände streichen oder den alten Bodenbelag entfernen.

Die Arbeiten werden als notwendige Sanierung deklariert, Baumaterial und Ausführung wie Badfliesen oder Dielenboden werden der aufwertenden Modernisierung zugeordnet, schon wird alles behördlich durchgewunken, aber auf dem Markt verteuert angeboten.

Bisher blieb Wohnraum bezahlbar, weil die Ausstattung nur gemässigt verändert wurde, meistens von den Bewohnern selbst. Abgezogene Dielen oder neue Badfliesen waren oft Eigenleistung, die sich bei niedriger Miete nach wenigen Jahren amortisiert hatte. Das hält die Mieten niedrig und sichert die Wohnqualität. Damit ist es vorbei.

Kosten-Gegenwert-Betrug

Modernisierung gilt auf einem entspannten Wohnungsmarkt mit Konkurrenzangebot als Lockmittel, um mit mehr Komfort um Mieter zu werben. Vermieter und Mieter argumentieren einstimmig, dass man ja einen entsprechenden Gegenwert für die Miete erhalte.

Aber bei Wohnungsmangel wird Modernisierung übel ausgenutzt, um einfach die Mietpreisbremse zu umgehen. Die vermieterseitige überteuerte Modernisierung ist keine notwendige Massnahme, um Wohnqualität zu erhalten, sondern um dauerhaft die Grundmiete hochzutreiben. Die Wohnware ist überteuert, die Mieter bekommen keinen entsprechenden Gegenwert für das viele Geld, das sie jahrelang zahlen.

Denn die krasse Mietsteigerung wird nicht durch den Modernisierungsanteil erzeugt, sondern durch die Entkoppelung von der Mietobergrenze. Man zahlt also nicht etwa nur die neuen Badkacheln ab, obwohl man die nicht ausgesucht hat, sondern noch mal ordentlich drauf.

So passiert, was hier jetzt gerade passiert:
Kaltmiete 15 Euro je qm.

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